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下半年，新一轮房企“暴雷”，开始了...

综合自网络  2022-08-09 14:43

[摘要] 下半年，新一轮房企“暴雷”，开始了...

又一全国龙头房企，暴雷了。

下半年，新一轮房企“暴雷”，开始了...

01.

又一龙头房企，暴雷了

8月7日晚间，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式宣布违约。

龙光集团在公告中表示，自2021年下半年以来，接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠，削弱了行业持有者的信心，使得流动性进一步收紧。融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流逐步萎缩。与中国内地其他开发商的情况一样，龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。

为缓解流动性压力，龙光集团将推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，加快销售回款及其他应收款项；在需要时以合理价格出售资产，促进资金回笼；积极落实措施以管控行政成本及资本开支。

根据数据显示，2022年上半年100家典型房企发债金额2068亿元，同比下降49％，不足2021年全年的35％。

其中境外发债大幅下降77％至437亿元。融资规模为3837亿元，同比下降53％。

雪上加霜的是，房企到期债券规模却不减反增。

2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，下半年房企债券到期规模为3102亿元。

上半年到期规模高出发行规模39％，7月更是达到年内高峰，约830亿债券到期，可以说，房企们迎来了至暗时刻。

7月、8月，是年内第二波偿债高峰，单月到期余额都要超过千亿元。果然，7月以来，多家知名房企便并都公开发文承认自己债务暴雷。

7月3日，世茂集团发布公告称，一笔7月3日到期的10亿美元公募债券，未能进行本息偿还，已构成违约。

7月10日，千亿房企融信中国公告称两笔美元票据合计2786.55万利息到期未付，正式宣布违约。

7月19日，作为“中国房企赴美上市第一股”的鑫苑置业在美股发布公告称，一笔6月29日到期的5.453亿元（含本金＋利息）优先票据尚未全额支付。

7月22日，有着“云南王”之称的俊发集团发布公告，总金额为1303.5万美元的一笔票据利息，可能无法于7月24日最后付款期间还清，将构成票据项下的违约事件。

同日，百强房企景瑞控股也发布公告称，原定于2022年7月25日到期的票据，预计于到期时不能支付该票据未偿还本金额2.6亿美元及应计利息1560万美元。

7月26日，宝龙地产（01238.HK）发布公告，根据第四批2022年票据的条款，第四批2022年票据的所有尚未偿还本金额及其应计利息，于到期日2022年7月25日到期并应支付。

截至公布日期，宝龙地产尚未偿还该等没有交换的第四批2022年票据余下尚未偿还本金额2129.4万美元本金及应计利息。

7月29日，中梁控股发布内幕消息称，一笔于2022年7月到期的9.5％优先票据将构成违约事件。

截至目前，中梁控股尚未支付余下未偿还本金1257.4万美元及其利息。

据悉，2022年已经有超过15家房企宣布陷入流动性危机，其中民营房企占据大头。

某地产研究数据显示，今年下半年有超过3100亿的房企债务到期，还债压力巨大。

而且据Wind数据显示，截至7月19日，A股共有77家上市房企发布业绩预告或业绩快报，其中，42家房企归母净利润预计亏损，23家房企盈利同比下滑。

上半年业绩预亏的房企有蓝光发展、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、世茂股份、泰禾集团等，大部分都是陷入流动性危机的房企。其中，蓝光发展预计亏损金额最高，达到46亿元。

去年以来，房地产市场遇冷，融资端口收紧，房企销售日益疲软，加上多元化扩张导致了资金链承压，甚至断裂。而今年上半年，房地产销售、融资端仍未见明显改善。

接下来，房企面临的还债压力仍然不容乐观。

下半年，一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。

7月28日，高层政治局会议召开，释放一系列重磅信号。

我们直接来看大家最关心的楼市。

下半年楼市怎么走？

会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

对于近期备受关注的房地产市场来说，这一表述意义重大。

别看只有小小的71个字，是所有经济话题给的字数是最多的，可见房地产有多重要。

这次房地产也有4点变化值得注意的。

第一是把“稳定房地产市场”放在了“房住不炒”前面，这是少有的。

我把之前的会议内容拉出来给大家看，一直以来，关于房地产的表述都是“房住不炒”放在稳房地产之前。

现在位置的转换也说明了高层认为目前的主要任务是要稳住房地产，这个“稳”更偏向于防止房价过快下跌，防止房企再次出现暴雷危机等。

当然没有舍弃房住不炒，那就意味着：一二线重点城市的限购限贷不可能无限制的放松。

第二，因城施策，用好用足政策工具箱。

因城施策是老提法，但用好用足政策箱是新说法。

什么叫因城施策？什么是用好用足？

意思是根据不同城市来出台政策，方向上会继续放松，一线，强二线城市当然还是需要有所限制，只是可以放松一些不合时宜的调控。

其他城市还会继续打政策放松牌。

比如改善需求为什么只能买2套，买3套不行吗。既然要支持刚需和改善性需求嘛，那改善需求的首付能不能降低？

我觉得必须能，有过贷款记录的名下又无房的，为什么首付不可以跟刚需一样3成？这明显不合理嘛，我认为也要改改了。

而对于那些本来就没有人去投资的非重点城市，小城市，我觉得完全没必要调控了。

后续的政策力度会偏向改善性需求来。

因为现在市场需求结构发生改变了，改善型需求占了一半以上，比刚需还多了，如果你不放松改善需求的购房条件，那市场怎么能刺激起来？

后续可以针对改善性需求出台更多的利好政策，先让改善上车，再带着刚需上车。

第三点是首提“保交楼，保民生”。

这也算是回应了7月初的那一场风波了，给烂尾楼业主们吃下一颗定心丸，也足以说明这个问题已经到了最高层，足见对于“保交楼”的重视程度。

逻辑也很好理解，如果这一批业主不能如愿交楼，那么大众对于中国房地产市场的信任度就会跌到谷底，后面还想继续通过房地产来拉动经济就难了。

受各种因素影响，今年以来，房地产市场出现波动。根据国家统计局的数据，今年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4％，连续三个月下降；商品房销售面积同比下降22.2％，商品房销售额下降28.9％；房地产开发企业到位资金同比下降25.3％。

同时，由于部分房企出现现金流紧张局面，一些在建房地产项目停工。这不仅影响到各地制定的“保交楼”目标，而且使部分业主的心态出现波动。近期发生的少数业主停贷行为，即被认为是此举影响的结果。

业内分析人士指出，政治局会议对房地产市场的指导表述，放在“全方位守住安全底线”的条目下，说明监管部门对于“稳楼市”十分重视。其中，“保交楼”首次被写入中央政治局会议中，说明此举已成为稳楼市的关键。

某研究院智库中心研究总监认为：

“因城施策用足用好政策工具箱”的说法，也意味着在下半年的落实中，要让政策最大化发挥效应。这也留给地方政府进一步优化楼市政策的空间。

据不完全统计，截至7月末，今年各级监管部门出台的稳楼市措施已经超过500次，无论对供应端的保障还是对需求端的支持，力度都不容忽视。从6月以来的市场表现来看，部分区域的市场已经出现回稳现象，但目前的热度仍然不及近几年的同期水平。

分析人士指出，通过政策的进一步优化，对合理需求进行支持，将是下半年的调控方向。

某首席分析师Z大伟表示，“保交楼”方面，目前涉及停工项目的按揭贷款占比并不高，但其衍生影响颇大。预计未来在预售资金监管制度上将有所强化，且不排除出台其他类型的稳楼市政策的可能。

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