《2021年阜阳市地价状况分析报告》，在阜阳买房前必看！

一、城市地价水平及变化趋势

（一）城市地价水平总体变化趋势

2021年阜阳市整体地价水平较2020年总体呈现小幅上升态势。2021年初，房地产开发企业本年度投资计划尚未实施，房地产市场走向不明朗，投资意向趋于谨慎。但是阜阳市是一个农业大市，人口大市，随着城镇化率的不断提高，考虑到自身就业、子女教育、医疗保障等，有一定比例的农村人口进入城市居住，对商品住宅的刚性需求市场较大，加之原有城市居民改善性商品住宅需求，春节过后，随着房地产开发企业新一年度投资计划的实施，加之对阜阳市的房地产市场良好预期。国内知名房地产开发企业如碧桂园、保利、正荣、金地、中梁、中南置地等会积极参与我市的房地产等项目建设。2021年上半年，阜阳市本级土地拍卖会，多家房企参与竞拍，拍卖现场热烈，购地意愿强烈，有几宗地块的拍卖成交价格超出预期，符合我市房地产市场实际状况。

2021年三、四季度，房企观望情绪浓厚，土地市场交易氛围趋于平稳偏下行态势。从市场成交情况看，阜阳市三、四季度土地市场成交地块较少，土地成交量同比、环比均有一定程度下降。三、四季度，阜阳市官方发布的商品房销售备案均价较上季度变化不大。特别是城南新区商品住宅售价比较稳定，因为城南新区周边基础设施，公共设施配套逐渐完善，教育资源优质，因此，潜在购置人对城南新区的住宅小区热度没有改变。颍东新城作为政府重点打造板块，以岳家湖为中心四周发展，环境设施、商业服务、教育资源等配套逐步完善，因此颍东新城的住宅售价也比较稳定。阜阳市高铁新区目前供地量较少，但区域内各项设施条件优越，未来市场定位可期。整体来看，三、四季度商品房销售价格较为平稳。

在疫情防控形势和经济社会秩序向好作用下，产业循环、市场循环、经济社会循环逐步畅通，居民外出消费明显恢复，消费市场企稳回升态势持续巩固，在上述因素的综合作用下，2021年商服用地地价水平同比略有上升。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求下，促进房地产市场平稳健康发展，着力完善住房市场体系和保障体系加强房地产市场调控，贯彻“一城一策”长效调控机制，落实商品住房用地供应与商品住房库存挂钩机制，大力培育发展市场租赁住房，规范发展公租房，保障性住宅用地应保尽保，经济适用房、廉租和公租等用地供应，再加上随着城镇居民收入水平的不断提高，消费结构的升级，居住房地产消费将会成为城镇居民的消费热点之一。同时阜阳市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强，又促进了周边县区对阜阳市的居住房屋需求等各种因素的综合作用下，2021年住宅地价同比略有上升。

各地建立和完善“土地要素跟着项目走、能耗指标围着项目走、严守生态保护红线优化路走”工作机制，保障重大项目用地需求。落实先行用地政策，畅通绿色通道，对新上重大项目用地优先保障。贯彻产业用地支持政策，推动传统产业优化升级，推进战略性新兴产业集聚发展。为吸引投资，工业用地多以挂牌出让成交。2020年12月31日，阜阳市人民政府公布实施了《阜阳市城区及所辖乡镇（街道）土地级别、基准地价和城区标定地价的通知》（阜政秘〔2020〕222号文件，本轮公布实施的基准地价对工业用地的级别较上一轮有较大幅度的调整，受工业用地级别变动和监测范围内区段面积的影响，工业地价同比增长0.54％，但新增工业用地供地价格保持稳定，

1、地价整体水平。2021年度阜阳市城市总体地价水平值为1658元／平方米，同比增长率为0.67％，其中商业用地平均地价为3878元／平方米，同比增长率为0.08％；住宅用地平均地价为2757元／平方米，同比增长率为0.84％；工业用地平均地价为186元／平方米，同比增长率为0.54％。

商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列，商业地价，居住地价次之，工业地价（见图1-1）

图1-1阜阳市2021年（分类）地价水平柱状图

从历年地价水平值来看，阜阳市整体地价水平值总体呈现稳步上行态势，近几年地价水平值略高于省内其他省级监测城市。阜阳市历年整体地价水平值状况见表1-1

表1-1阜阳市历年整体地价水平状况（元／平方米）

2、地价整体增长率：与2020年相比，2021年阜阳市地价总体水平小幅上升，综合地价同比增长率为0.67％，其中商业地价同比增长率为0.08％，居住地价同比增长率为0.84％，工业地价平均增长率为0.54％。

从历年地价增长幅度来看，阜阳市整体地价增长幅度总体呈现稳步上行态势，近几年上涨幅度略高于省内其他省级监测城市。阜阳市历年整体地价增长率状况见表1-2和图1-2。

表1-2阜阳市历年整体地价增长率状况（％）

图1-2阜阳市2021年地价整体增长状况

3、城市地价指数：2021年，阜阳市整体综合地价指数为177，同比增长0.67个百分点；商业地价指数为136，同比增长0.08个百分点；居住地价指数为256，同比增长0.84个百分点；工业地价指数为113，同比增长0.54个百分点。居住用地地价指数上升幅度，综合用地用地地价指数上升幅度次之，商业用地地价指数上升幅度。

阜阳市历年整体地价指数状况见表1-3和图1-3

表1-3阜阳市历年整体地价指数状况

图1-3阜阳市历年地价整体指数状况

（二）不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用地地价水平及变化趋势

2021年阜阳市监测区域范围内商业地价总体水平值为3878元／平方米，整体增长率为0.08％，具体见表1-4

表1-42021年商业地价指标表

2021年商业地价水平值同比增长0.08％，商业一级、二级、三级、四级分别同比增长0.13％、0.11％、0.19％、0.28％，商业五级同比下降0.18％，商业六级同比下降0.57％。商业用地地价级别变化趋势具体如图1-4。

图1-42021年商业用地地价级别变化趋势图

从阜阳市商业地价级别增长状况来看，商业一级、二级、三级、四级商业地价小幅上涨，五级、六级商业地价下降。由于商业一级地为城市最繁华的商业中心，商业用地稀缺，商业规模已形成，商业环境好，所以一级商服用地地价同比小幅上涨。二级、三级、四级多为老城区的周边聚集区和新区的集聚区，商业规模逐步形成，商业环境也在不断的优化，商业价值日益显现，新区基础设施、配套设施打造起点高，集聚力凸显，成熟商圈的市场竞争力大。2016-2017年，市政府加大了对外围区域的基础设施、公共配套设施的建设，初步形成了多个专业区域，如旅游文化产业园、电子商务物流园、科教文卫中心、商业金融中心等，这样使得新区集聚区商业环境优化，所以商业二级、三级、四级地价有小幅上涨。五级、六级土地多处在郊区，商业规模没有形成，商业环境也在没有形成，居住人口也较少，商业价值目前没有显现出来。所以商业五级、六级地价有小幅下降。商业用地地价历年增长率及地价水平值见图1-5、1-6。商业地价级别历年增长状况表1-5。

图1-5阜阳市2021年商业用地地价历年增长率变化趋势图（％）

图1-6阜阳市商业用地地价历年水平状况（元／平方米）

表1-5阜阳市商业用地地价级别历年增长率状况（％）

2、居住用地地价水平变化趋势

2021年，阜阳市监测区域范围内居住地价总体水平值为2757元／平方米，整体增长率为0.84％，具体见表1-6。

表1-62021年居住用地地价指标表

从2021年居住用地地价指标表来看，一级地同比增长0.57％，二级地同比增长1.10％，三级地同比增长0.94％、四级地同比增长0.86％。2021年居住级别地价增幅区域为二级地，与2020年同比增长1.10％。二级地区域主要是新区，特别是城南新区，公共设施配套完善，由于城市中心发展态势增强，逐渐向新区扩张，新区的基础设施、公共配套设起点高又逐步完善，导致二级居住用地地价增长。三级、四级住宅用地主要是城市边缘区，周边公共设施配套较齐全，特别是城西的祥源文旅城区域、颍泉新区、颍东新城、阜合商业园随着居住环境的优化、居住功能的完善，住宅地价小幅上升。各个级别增长情况如图1-7

图1-72021年住宅用地地价级别增长趋势图

从阜阳市历年居住地价级别增长状况来看，高级别增长幅度较缓，低级别增速较快。但2021年住宅用地整体同比小幅上升。2021年住宅用地地价同比增长0.84％。由于2021年政府对疫情控制的比较好，随着我市融入长三角、高铁将全覆盖，城市化进程不断加快，随着快速内环”由内环北线-古泉路、内环西线-阜南路、内环南线-三清路、内环东线-涡阳路构成。“快速外环”由外环西线-霞光大道、外环北线-凤凰大道、外环东线-朝阳大道、外环南线-复兴大道构成，以及合肥大道和霞光大道全线贯通，规划将阜阳机场飞行区等级标准提升至4D级，成为辐射皖北、豫东南地区的中型机场，预计2025年旅客吞吐量达到300万人次／年，2045年达到500万人次／年。扩建机场航站楼，并改进机场管理系统，优化场内交通流线组织，完善集疏运体系。积极发展航空货运，在现有的航站楼北侧建货运仓库和货运业务用房。全面打造综合交通枢纽，利用摆渡车、步道系统等，与阜阳西站形成空铁联运枢纽，提升区域服务辐射能力。再加上阜阳市房地产市场刚需依然存在，所以阜阳市2021年整个年度住宅用地地价同比小幅上涨。住宅用地地价增长率历年状况及地价水平历年状况见图1-8、1-9，阜阳市历年居住地价级别增长率状况见表1-7。

图1-8阜阳市住宅用地地价增长率历年状况

图1-9阜阳市住宅用地地价历年水平状况（元／平方米）

表1-7阜阳市历年居住地价级别增长率状况（％）

3、工业用地地价水平及变化趋势

2021年，阜阳市监测区域范围内工业用地总体水平值为186元／平方米，同比增长0.54％。工业一级地价水平值为317元／平方米，同比增长0.63％，工业二级地价水平值为184元／平方米，同比增长0.54％。

具体见表1-8、图1-10。

表1-82021年工业地价指标表

图1-102020年工业用地地价级别增长率趋势图（％）

从阜阳市历年工业地价级别增长状况来看，高级别增长幅度较缓，低级别增速较快。从2018年至2020年工业用地地价走势平稳，从各个区域的增长走势来看。由于2020年12月31日，阜阳市人民政府公布实施了《阜阳市城区及所辖乡镇（街道）土地级别、基准地价和城区标定地价的通知》（阜政秘〔2020〕222号文件，本轮公布实施的基准地价对工业用地的级别较上一轮有较大幅度的调整，受工业用地级别变动和监测范围内区段面积的影响，工业地价同比增长0.54％，但新增工业用地供地价格保持稳定。工业用地地价历年增长率及地价水平值见图1-11、1-12。工业地价级别历年增长状况表1-9。

图1-11阜阳市工业用地地价历年增长率状况

图1-12阜阳市工业用地历年地价水平状况

表1-9阜阳市历年工业用地地价级别增长率状况

单位：％

从阜阳市历年来工业用地地价水平变化情况来看，除2008、2016年外其余年份都是在稳定上涨，2008年的地价下行，大多是受大环境的影响，世界金融危机导致企业的不景气、倒闭等，2017年工业用地再次下行，原因是近年来房地产市场的持续上扬，社会资本纷纷投向见效快的房地产行业，实体经济收到很大的冲击，地方政府招商实体经济落户本土变得越来越困难，前几年各地方政府对实体经济特别是工业项目实行减免税收、政策性奖励等其他措施，随着上述各项政策的取缔，工业项目的落地更加困难，工业用地地价逐步走低。

二、城市地价与房价对比分析

（一）地价与房价比值分析

从阜阳市2021年地价水平和房屋销售情况（1-12月）分析来看，市区商品房销售均价为8300元／㎡），阜阳市整体综合用地楼面地价为905元／㎡，阜阳市整体综合用地楼面地价占市区商品房平均销售价格的比例在10.9﹪，阜阳市2021年动态监测范围内商业、住宅用地楼面地价水平分别为2078元／平方米、1456元／平方米。商业用房年销售均价为10319元／平方米（城区）；商品住宅年销售均价8127元／平方米（城区）。商业用地楼面地价占商业用房房价比例为20.14％，住宅用地楼面地价占住宅房价的比例为17.91％。从楼面地价和房价的动态变化来看，2021年住宅用地楼面地价在房价中的比例低于2020年楼面地价在房价中的比例，但仍处于合理区间。商业和住宅地价占房价比例构成分别如图2-1和图2-2。

图2-1商业楼面地价与房价的比例构成

图2-2居住楼面地价与房价的比例构成

（二）地价变化率与房价变化率比较

从地价和房价的动态变化来看，2021年阜阳市城市总体综合地价增长率为0.67﹪.2021年，1-12月份阜阳城区单月销售商品房面积分别为一月份24.8万平方米（其中住宅23万平方米、非住宅1.8万平方米）、二月份40.4万平方米（其中住宅38.4万平方米、非住宅2万平方米）、三月份58.4万平方米（其中住宅53.5万平方米、非住宅4.9万平方米）、四月份48.7万平方米（其中住宅45.6万平方米、非住宅3.1万平方米）、五月份48.1万平方米（其中住宅45.5平方米、非住宅2.6万平方米）、六月份34万平方米（其中住宅31.9万平方米、非住宅2.1万平方米）、七月份29.4万平方米（其中住宅27.3万平方米、非住宅2.1万平方米）、八月份29.3万平方米（其中住宅26.8万平方米、非住宅2.5万平方米）、九月份20.1万平方米（其中住宅18.6万平方米、非住宅1.5万平方米）、十月份18.7万平方米（其中住宅16.5万平方米、非住宅2.2万平方米）、十一份29.3万平方米（其中住宅23.7万平方米、非住宅5.6万平方米）、十二份18.9万平方米（其中住宅18万平方米、非住宅0.9万平方米），从地价和房价的动态变化来看，2021年，阜阳市综合地价楼面地价增长率为0.67％，2021年阜阳城区商品房均价为8300元／平方米，同比增长-2.62％。其中，商业用地楼面地价同比增长0.67％，商业用房价格同比增长-15.59％；住宅用地楼面地价增长率为0.84％，住宅价格增长率为-0.26％。可以看出，我市住宅地价增长率与房价增长率呈反方向发展。2021年季度综合地价环比增长0.24％，商业地价环比增长0.00％，住宅地价环比增长0.29％，2021年第二季度综合地价环比增长0.30％，商业地价环比增长0.15％，住宅地价环比增长0.36％，2021年第三季度综合地价环比增长0.06％，商业地价环比增长-0.05％，住宅地价环比增长0.15％，2021年第四季度综合地价环比增长0.06％，商业地价环比增长-0.03％，住宅地价环比增长0.04％。随着城镇居民收入水平的不断提高，消费结构的升级，居住房地产消费将会成为城镇居民的消费热点之一。同时阜阳市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强，又促进了周边县区对阜阳市的居住房屋需求。纵观2021年，阜阳市地价增幅居于合理空间既有利于城市房地产业健康和长序发展，又不至于土地资源流失。

三、城市地价与土地市场协调状况

（一）地价变化率与土地计划供应面积增长率对比

2021年土地计划供应较2020年增长了11.91％，其中商业土地计划供应较2020年增长了18.69％，住宅土地计划供应较2020年增长了-12.05％；工业土地计划供应较2020年增长了-30.92％；其它用途土地计划供应较2020年增长了71.53％，相对应的综合地价水平增长了0.67％，商业地价增长了0.08％，住宅地价增长了0.84％，工业地价增长了0.54％。从计划供应规模上看，商业用地计划供应上升，说明政府有大力增加商业用地供应，好有效进行招商引资，加强实体经济建设。住宅用地计划供应供有一定程度的下降，说明对比此类土地也采取了一个有效的供地节奏，好有效调控住宅楼市，达到楼市以稳为主。工业用地计划供应有一定程度下降，可以节约建设用地，节省建设投资最在限度发挥大型化、集约化、限度发挥大型化、集约化、规模化势，为招商引资创造良好的外部环境。节约集约用地仍是一个大方向，盘活存量用地工作放在首位，各开发区均出台了若干项产业扶持政策，主要向先进制造业、实体经济等领域倾斜，向创新集聚形成以战略性新兴产业为先导、高新技术产业和传统产业为主导的先进制造业体系；以开放平台、跨境电商、现代物流、金融服务、信息服务、高技术服务、文化创意与融合等产业为特色的现代服务业体系；提升自主创新能力，培育发展新动能，突出创新引领，优化创新创业环境等方面加大支持政府大力加大工业用地供应，大力招商引资，加快工业企业落地。随着供给结构性改革的深入推进，大力支持企业转型升级，工业生产平稳增长，效益持续改善，经济结构持续优化，转型升级取得成效，工业地价均保持稳定。

（二）地价变化率与土地实际供应面积增长率对比

2021年阜阳市土地实际供应面积小于计划供应面积。地价水平变化与土地实际供应变化相协调。2021年实际土地供应面积较2020年增长了-29.08％，其中商业实际土地供应面积较2020年增长了-26.85％，住宅实际土地供应面积较2020年增长了-51.44％，其中一般商品房实际土地供应面积较2020年增长了-51.89％，保障性住房实际土地供应面积较2020年增长了-49.31％，工业实际土地供应面积较2020年增长了-55.80％；相对应的综合地价水平增长了0.67％，商业地价增长了0.08％，住宅地价上涨了0.84％，工业地价上涨了0.54％。从阜阳市整体地价变化来看，商业、住宅地价下降水平均保持在一个合理的趋势范围内，工业用地地价的变化符合当前的实际状况。

四、城市地价与房屋市场协调状况

（一）地价增长率与房屋供应面积增长率比较

据阜阳市统计局统计数据显示，1-10月，阜阳市房地产开发共完成投资820.2亿元，同比增长11.4％，其中住宅投资583.34亿元，同比增长6.5％；全市房屋施工面积5761.4831万平方米、同比增长3.0％，全市房屋新开工面积942.2356万平方米、同比增长-11.5％；全市房屋竣工面积488.4076万平方米、同比增长75.8％。全市施工、新开工面积有所下降，竣工面积有所增加，阜阳市2021年住宅地价同比增长0.84％，阜阳市2021年房屋供应面积呈上升趋势，与住宅用地地价变化呈正相关关系。

（二）地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

1-10月全市商品房销售面积938.6789万平方米、同比增长5.5％，其中住宅898.5397万平方米，同比增长8.4％。

商业地价水平较2020年上涨了0.08％，住宅地价上涨了0.84％。随着城镇居民收入水平的不断提高，消费结构的升级，商业、住宅房地产成为城镇居民的消费和投资热点之一。同时，阜阳市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强，又促进了居民的住房需求。地价跌幅居于合理空间既有利于城市房地产业科学发展又不至于土地资产流失。

五、城市地价与社会经济环境协调状况

（一）地价变化率与地区生产总值增长率比较

根据阜阳市统计局发布的2021年1-10份全市经济情况统计数据，今年以来，全市上下认真贯彻落实党中央国务院和省、市各项决策部署，持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，深化“六稳”“六保”政策落实，不断激发市场主体活力，全市生产需求平稳向好，发展基础继续稳固，经济保持稳步恢复态势。2021年1-10月份全市财政收入293.17亿元，同比增长-1.0。一般公共预算收入171.9亿元，同比增长2.9﹪；10月末金融机构人民币存款余额4954.81亿元，同比增长6.6﹪。其中住户存款余额3466.11亿元，同比增长14.4％.。1-10份，全居民消费价格同比上涨0.4﹪，居全省第11位。1-10份，全市规模以上工业增加值同比增长10.2﹪，地价总值与经济总值呈同向变化，反应了低与其他市场要素的协调变化，地价增长明显低于经济增长，有利于土地资源的合理配置，有利于降低社会市场要素成本，促进国民经济健康发展。

（二）地价变化率与固定资产投资增长率对比

投资、消费和出口“三驾马车”稳步增长。2021年前1-10份，全市完成固定资产投资同比增长14.1％，居全省10位。其中，工业投资同比增长30.4﹪；居全省第2位。房地产开发投资820.2亿元，同比增长11.4﹪，居全省第2位。全市限额以上消费品零售总额406.3亿元，同比增长27.0﹪，居全省第6位；2021年1-10月份，从数据来看，城市地价与固定资产投资呈同向变化，城市综合地价增长了0.67％，低于城市固定资产投资增长速度。固定资产投资使得城市基础设施环境明显改善，对地价增长起到一定的拉动作用，但地价增长仍受市场供需关系及国家政策的影响，处于理性变动范围。

（三）地价变化率与城市房地产投资增长率对比

2021年1-10月，全市房地产开发总投资820.2亿元，同比增长11.4﹪；全市商品房销售面积938.68万平方米，同比增长5.5﹪。商品房销售额623.13亿元，同比增长3.6﹪.2021年城市综合地价增长率和房地产开发总投资增长率呈同方向变化；居住地价增长率和开发投资增长率也呈同方向变化。

地价与相关经济增长率比较见图2-3。

图2-3地价与相关经济指标增长率比较图

六、背景情况与未来趋势分析

（一）城市地价变化的背景及土地市场特点探究

近几年来，随着阜阳市城市框架的拉大，阜阳合肥现代产业园、阜阳市城南新区的进入攻坚阶段、高铁新区逐步完善对阜城的影响，西湖新区规划调整完成，进入启动期，泉北新区、颍东新城等基础设施、公共配套设施的逐步完善，特别是2016-2017年期间，新区内各大住宅小区的建成、商业环境也逐步优化，地产市场进一步成熟。阜阳市是一个农业大市，人口多，随着城镇化率的不断提供，大量的农村人口转到城市，这部分人群需要购置商品住宅，随着经济的发展，城市的框架的拉大被拆迁居民需要购置商品住宅，加之原有城市居民的改善型住房的需求，所以阜阳市房地产市场稳步上行。

2021年在疫情防控形势和经济社会秩序向好作用下，产业循环、市场循环、经济社会循环逐步畅通，居民外出消费明显恢复，消费市场企稳回升态势持续巩固。随着阜阳高铁开通，“融入长三角，高铁全覆盖”的阜阳具有后发优势、区位（交通）优势、人口优势、政策优势等，必将焕发出新的生机。高铁将推动阜阳经济快速发展，高铁缩短了城市之间的空间与时间距离，带动了沿线城市的人口流入，人口增加是推动经济和房地产市场升温的要本因素。因此2021年整个年度住宅用地地价同比温和上行、商业用地地价同比上涨幅度小于住宅用地幅度。