央行降息！货币政策发力

还贷人最关心的是哪些贷款问题？

利率下调对月供的影响？

公积金的使用方法？

现阶段是否应该提前还贷？

Q

房贷利率下降了，月供怎么没少？

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定向降息只针对部分未签署贷款合同的购房者

5月15日央行、银保监会发布消息，首套房个人商业贷款利率可按5年期以上LPR -20个基点执行，为刚需买房者送上了一波利好。但是！这项利好只针对未签署贷款合同的首套购房者。如果已经签订贷款合同，或者非首套房，则无法享受这项利好。

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贷款方式为固定利率的购房者，LPR下调不影响月供

5月20日，央行公布LPR下调15个基点，这一调整则影响存量房贷。但是，如果签订贷款合同时选择的是固定利率，利率在贷款周期内不会随着LPR调整，利率下调的利好自然也无法享受。

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贷款方式为LPR（浮动利率）的购房者，需等待利率报价变更

理论上LPR每月20日都会调整，但对于购房者来说，与贷款银行协商按照LPR调整房贷利率的最短时间期限为1年，因此一年内的贷款利率是不会变的。实际操作中，一般以元旦为准确定这一年的利率和月供。现在LPR采用的是2022年元旦的标准，当前利率下调自然也不影响月供。不过，23年元旦时期的房贷利率的高低，则会对还款金额产生影响。

Q

公积金的使用方法及注意事项？

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公积金余额不能当首付

若采用公积金贷款，公积金是不能直接提取出来当首付的。而且提取出来后，若你的余额达不到当地公积金贷款要求，也会影响公积金贷款。

但是公积金贷款办理同时可以申请还款1年后自动提取，届时公积金提取金额会直接转至你申请填写时的账户。而提取金额是过去1年还款额度。此外，若采用商业贷款，则可以在付首付后申请提取公积金。

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公积金贷款可以申请多次

申请过公积金贷款，再买房是不是就不能用公积金了？不是的，若公积金贷款已还清，还可以再申请，且部分地区可以享受首套房待遇。

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公积金的提取额度

公积金的提取额度一般不能高于房款总额。一些房价低的城市，若一套房产的价值是30万，但账户余额有超过30万的余额，也只能提取总房款额度的30万。

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公积金贷款额度

除了账户余额，公积金贷款额度还与缴存年限、缴存基数、个人信用度等有关，其中缴存基数容易被忽略。比如部分员工缴存基数为城市标准，假设为2000，而城市要求还款能力系数为全月工资0.5，则该员工月供就不能超过1000元。各项系数算出来的贷款额度比较，一般会取的数值。

Q

房贷利率降了，是否应该提前还贷？

A

当前的还款方式主要分为等额本金和等额本息两种，其中等额本息的还款金额每月相同，而等额本金每月偿还同等数额的本金和剩余房贷产生的利息，月供逐月减少。也就是说，采用等额本息还款方式，还款1/2的时间将用来支付70%的利息，因此会产生两种情况：

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如果你采用的是等额本息，而你已经还贷10年以上，还款时间超过1/2，那之前所还的大多都是利息，剩下的大多是本金，这时候提前还实际省的钱已经不多了，还可能要交违约金。

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如果你采用的是等额本金，尤其是还贷时间在5年内，还贷时间不到1/4，提前还款大概率是划算的。

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来源：安徽房王阜阳站