[摘要] 买房建议！多地松绑新政被叫停，置业窗口一闪即逝！
楼市回暖
窥一斑知豹。2022年下半年楼市走向如何？有哪些买房建议？
我们从上半年的楼市说起......
5月楼市初露暖意，持续了5个月的“救市”终于有了成效。
数据统计显示：5月全国楼市成交上升，部分城市率先企稳反弹。5月份二线代表城市楼市成交量环比上升8.31％，三线代表城市成交量环比上升27.2％，50城二手房成交量环比增长约14％。
01
刚需没有撑起楼市
改善助力楼市复苏
2022年的“大救市”，是从“救刚需”开始的。然而从1月到4月，楼市效果并不理想，反而新房同比价格出现了2015年12月以来的首次下跌。
●1-2月份救市“试水”较为谨慎
①央行1月“降息”，但下调幅度仅5个基点，救市”之初较为谨慎；
②高层表态：“房地产是支柱产业”、“要确保合理住房需求”、“保持房地产健康发展”等，只是在大方向上引导，给市场吹暖风，并没有进一步的表示。
③地方救市：动作主要集中于金融端。包括降低房贷利率、降低首付比例、放宽公积金贷款、发放购房补贴等。
●3-4月份救市集中在二三线城市
①3月：郑州“十九条”、哈尔滨“十六条”，率先从政策端开始动作，前者放松限购限贷，后者放松限售。
②4月更多城市开始放松“四限”，这个时候新一线城市和一线城市还保持着矜持，“救市”动作主要在三线城市和普通二线城市，“救市”对象主要还是刚需，但是结果也看到了，楼市并未有起色。
③429中央政治局会议后，楼市“救市”版本升级，目标直指改善。
●5月份以后大救市迎来了高潮
进入5月，“两行一会”、深交所先后表态，支持落实429会议精神，2022年的“大救市”迎来了高潮。
新一线城市也几乎全部加入了“救市”阵营，各种花式松绑开始上演。
比如长三角城市的“以孩促房”，长沙的“房子长租出去算无房”，各地调控松绑更加精准，比如成都放开远郊区限购，开启了因区施策模式，新一城城市陆续效仿。
5月下旬更有两大重磅利好：
先有央行年内第二次“降息”，一次性降低15个基点，叠加此前首套房贷利率可降低20个基点，国内可执行首套房贷利率直接降到了4.25％。
后有总理陆续召开的3次稳经济会议，提出6方面33项措施，每次都提到了房地产，喊出了“能出尽出”的最强音。楼市信心备受鼓舞，购房预期也得以提升，多地楼市迅速复苏。
02
“稳地价、稳房价、稳预期”调控下
房产还有投资机会吗？
从刚需“救不动”楼市，到改善撑起楼市一片天，实质说明了一个问题，“救市”还得持续释放购买力。
根据央行2020年数据，超4成家庭有2套（含）以上住房，纯刚需更是少之又少，只有4％的城镇家庭没有住房。直白点，刚需购房的体量不足以消化房地产供应，不足以盘活存量市场。
429会议后，“救市”版本升级，目标直指改善，现在能买房的，除了刚需，很大一部分人买房就是为了对抗通胀。美国加息，俄乌战争，全球通胀，加之国内疫情反复，如何让财富不贬值、让有能力的人有需求买房，成了“救市”松绑2.0版本的重点。
为什么改善客还会持续投资房地产？
房地产还值不值得入手？
10大理由供你参考：
①城市化进程
住房和城乡建设是最大的内需。我国仍处于城市化快速发展时期，城镇化率达到了63.9％，有望实现75％。城市化率每提高1％，就有1400万人进城。
②大基建
全面加强基础设施建设，现代城市化进入快速发展期，城市基建和公共配套、城市旧改将开展大规模建设，城市完成更新升级。
③支柱产业
房地产业规模大、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响重大，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
④土地财政
土地财政占全国财政收入约40％，商品房销售额增速每降10％，拖累下一年土地出让收入约15个百分点。面粉贵，面包贵。
⑤成本攀高
建材行业全线涨价，房价更将水涨船高。建材行业的价格始终保持较高水平，各类瓷砖、混凝土等全线上调价格，且供货紧张。
⑥通货膨胀
人类已经进入全球性的高通胀时代。2022年以来，全球物价水平上涨愈加严峻。1月全球大宗商品价格指数同比上涨46％，创1995年以来新高。
⑦资产配置
我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成。房价每下跌1％可能通过消费间接拖累GDP0.3个百分点。
⑧国家定调
中央国家级会议高频发声支持房地产满足合理住房需求。316金融委会议、429政治局会议、518云南会议、5月国常会、525全国大会......
⑨因城施策
各地响应中央部署，积极出台利好楼市政策。2022年以来超120省市放松房地产政策，次数超300次，全方面涵盖放松限购、限贷、限售....
⑩改善需求
房地产行业正进行着新一轮洗牌。城市分化、房企分化、项目分化。改善需求正成为主流，换仓升级为好城市、好房企、好项目的优质资产。
03
2022年下半年几点买房建议
多城城房贷利率快速下调，创新低。
房地产一半是金融。
每一次降息房价不是大涨就是小涨。
2022年至今，各城市的首套房贷利率普遍调到了5以内，个别地区甚至出现了4.25％的利率。具体变化有多大？
拿2021年高点5.75％来说，最高降幅可达150bp，相当于房价打7折。
假设商业贷款100万、等额本息、30年月供偿还的方式计算：
①5.75％的情况
此时月供为5835.73元，利息总额为110.09万元。
②4.25％的情况
此时月供为4919.40元，利息总额为77.10万元。
也就是说，按照4.25％发放首套贷款，最高可节省利息33万元，每月月供最多可以减少916元。
没有对比就没有伤害，如果你是去年高位买的房，等于要多掏一套房的首付（按全国均价计算）。
而今年买房的朋友，房价不涨账面也赚了30％。
山东齐河县首套10％已废除、郑州首套20％已被叫停、南京二手房放松限购叫停、武汉经开区取消限购“一日游”徐州4.25低利率调整到4.6％…
部分政策为试探性政策，市场一旦回暖即快速收回，置业黄金窗口期一闪即逝。
●2022下半年买房建议：
可以肯定的是，未来的楼市调控会是宽松的政策，刺激楼市回暖的政策会不断发布，直至房地产行业进入平稳发展的阶段。
一旦楼市回暖，想保持房价不涨，想保持房价平稳，可以说，几乎是不可能的，房价要么上涨，要么下跌。因此，买房也需要根据实际情况来。
主体思路：
一线城市的房子，一直都会最优质的资产，现阶段，楼市低迷，就是最好的买房时机，并且，现在需要跑步入场。
二线城市的房子，大多数的二线城市，未来的房价也肯定会上涨的，因此，如果在一二线城市，也需要即刻入场买房。
多数三四线城市的房子，未来的房价不会大涨也不会大跌，对这些城市的房产，可以优选选择孩子需要上学的学区房、优质地段的品质项目，基本可以保证不贬值。
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来源：安徽房王阜阳站
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