杜绝烂尾楼，土拍明确要求"现房销售"、5年不得上市转让！

来源：永泰县自然资源和规划局

取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

出让要求

这就意味着，在如今项目烂尾、房企暴雷、停贷风险加剧的当下，关于“预售制度”和“现房销售”的争论又重现江湖。而永泰打响了此次“战役”的第一枪。

众所周知，关于“取消预售制度”的争论由来已久。特别是近段时间的停贷风波，又让取消预售制度成为讨论的焦点。

其实，除了永泰以外，国内已经有多地在探索现房销售制度。

无锡，早在2015年就首次提出了“现房销售”。2015年，无锡出台了《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，首次提到要在无锡实施商品房现售备案制度，即鼓励和引导开发企业进行现房销售。

2016年6月，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

当时本以为采取“现售制＋暗标”的出让方式，既增加地块的运营成本，提高开发商门槛，又能避免拍卖方式的多次竞价，有利于控制地价，没想这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情，龙华地块反倒成为地王。

2018年10月，广东省房协在内部讨论时指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

2021年末，《合肥市“十四五”住房发展规划》正式发布，规划期内，合肥市新建商品住宅供应58万套。同时表示，要完善商品住房预售管理制度，适时开展商品住宅现房销售试点，具体信息一起来看。

2022年2月，北京首轮土拍延续了2021年的风格，竞现房销售从试点成为普遍现象，当时挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50％。

某研究中心指出，现房销售，既能够防止项目扎堆入市，又能够更加切实地保障消费者的权益，做到“所见既所得”，未来同期开盘的项目中，现房项目也比期房项目更具备优势。但是要做到现房销售，也对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求，还会大幅降低开发商的资金使用效率，以至于降低盈利水平。

多年来关于商品房预售制度，一直有存废之争。近段时间随着一些烂尾楼引发停贷的事件爆出，商品房预售制是否会取消再次引发讨论。

客观的讲：一刀切，并不可取。

我们都知道，自去年开始，全国多家房地产标杆企业均出现了债务危机，他们所承建的大多数楼盘本就面临着烂尾的风险，而预售制度的本质可以缓解开发商的资金压力。

因此，从目前的情况来看，如果一刀切的取消商品房预售制度，那么必将进一步恶化房地产企业的生存环境，资金压力加大，准入门槛提高……如此一来，就会有极大一部分开发商难以为继，结果必然也就是出现更多的烂尾楼。

从供应端来说，当前市场上80％-90％的房源都是预售房源，若是一刀切的取消预售制度，将意味着这一批房源售罄之后，市场将极有可能出现较长时间的空白期，从而产生“供不应求，超级垄断，价格水涨船高”的现象。

因此，想要实现取消商品房预售制度，并非短期内可一蹴而就的，否则只会得不偿失。