重拳！防范烂尾楼事件，首个烂尾楼官方防范政策出台！信号意义强烈！

7月14日，西安市住建局、市自然资源和规划局、市城市管理和综合执法局、市金融工作局、中国人民西安分行营业管理部等五部门联合发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实责任、健全房地产信用管理等13项具体措施。

在强化商品房预售资金监管方面，一是要资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

二是严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50％；完成竣工验收前，不得超过95％；完成竣工验收备案前，不得超过99％；不动产首次登记后，可以提取剩余1％。其中，7层以上的建筑，总层数达到1／3、2／3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20％和35％。

三是强化技术支撑，支持监管银行跟踪购房贷款入账情况，确保购房贷款交存至专用监管账户。

四是加强账务核对，各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

五是夯实银行责任。商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

在确保购地资金合规方面，新政要求，参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核，存在使用非自有资金竞买商品住房用地的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还。

此外，新政还提出，实施项目建设全过程监管方面，建立“一项目一档案”制度；加强商品房预售许可管理方面，明确形象进度标准；健全房地产信用管理方面，开发企业不能按期交付房屋，引发群体性事件，造成严重社会影响的，记为信用等级差的企业，向社会公示，并按照有关规定予以处理。

对于西安的新政，某研究院智库中心研究总监Y跃进认为，这是全国首个针对延期交房的政策，释放了非常强的信号意义。

Y跃进指出，此次政策的核心是强化预售资金监管，提及了资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任等较全面的监管内容。其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是此次购房者提出的要求，所以此次也是写入文件。而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，有助于更好落实资金监管的工作。

对于新政提出的“严格执行土地出让规定，确保购地资金合规”，Y跃进认为，此类规定的意义在于，对于近期的延迟交付房屋现象，说明和此前激进拿地是有关系的。换而言之，一些暴雷的企业，在过去拿地方面，违规借贷和高杠杆拿地，导致了拿地方面力度过猛，在当前企业项目开发过程中，就会力不从心，也客观上使得房屋容易出现停工等问题，并引发了各类维权的事项。

所以从这个角度看，此次西安对于土地方面的规定，其实也是希望从拿地的过程就规范房企经营，防范房企违规拿地和形成风险。

近期，多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

截至目前，据不完全统计已有14个楼盘发布公告“强制停贷”！

从业主发布的告知书内容来看，其中明确提到银行违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。

楼盘停工、烂尾，为何业主们将矛头指向了银行？其实不无道理。

在2003年央行出台的“121号文件”中就明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

但是从目前来看，的确有银行存在违规放贷的情况。此前山西银保监局就发布过多条行政处罚，都是因为银行向购买主体结构未封顶住房的个人违规发放住房贷款。

二三十年房地产行业发展，已经将房地产开发和监管制度构建得非常完善，为什么时至今日，我们还能够看到烂尾盘？还能够看到空空如也的监管账户？