[摘要] 11月土地市场继续降温：40城土地溢价率创10年新低，50家房企拿地总额同比降超九成！
随着部分城市第三批集中供地陆续收官，“两集中”供地政策稳地价作用显效明显。
今年下半年以来，楼市快速降温，房企面临销售回调幅度超预期、融资困难等多重不利因素夹击。11月份，房企拿地积极性减退，大多房企放弃年末补仓机会。百强房企前11个月拿地总额23461亿元，同比下降17.7％，其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低。40个典型城市土地成交溢价率回落至6.5％，创近10年历史新低。
受此影响，300城住宅用地供求规模较2020年同期下降明显。中指研究院指数事业部分析师毛大鹏分析认为，”受土地成交缩量拖累，新开工面积下降态势难改，开发投资增速将继续回落。”
40城土地溢价率创10年新低
受楼市降温影响，今年土地市场供求规模明显缩量。
整体来看，据中指研究院统计，1-11月300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米，同比下降18.06％。11月单月，300城成交建筑面积15471.44万平方米，同比下降19.98％；出让金额3964.12亿元，环比增长14.47％，同比下降19.3％。
住宅用地更是同比明显下降。据初步统计，1-11月300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3％，规模为近三年同期水平；住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3％；出让金4.1万亿元，同比下降9.2％。
数据来源：yi居研究院
“两集中”供地模式对控制溢价率效果显著。据yi居研究院统计，11月40个典型城市土地成交溢价率为6.5％，环比、同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点，创近10年历史新低，过半城市溢价率为0。
回顾2021年全年走势，一季度40城土地溢价率为12％-13％。二季度开始，伴随热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率持续小幅上升；批集中土拍6月落下帷幕，随后多地暂缓或中止了第二批集中土拍，9-11月，受“溢价率不超过15％”土拍政策和楼市降温影响，第三批集中土拍成交溢价率持续下降。
“虽然限溢价率政策给房企留有一定的利润空间，但房价下行的压力对冲了该部分利润的预期。”yi居研究院研究员汤怀英表示，信贷层面民营企业的融资端口仍未放松，第三批集中土拍中，国企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企间的分化进一步加剧。预计第三批集中土拍，剩余试点城市还将延续低温势态。
一二线土地成交仍居前列
同时，城市间、板块间热度两级分化也更为严重。
11月份，土地出让金排名前五的城市分别是苏州、南京、无锡、上海和深圳。
而40个典型城市中，三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落。据yi居研究院测算，1-11月，桂林、昆明、南昌土地出让金增速分别为-71％、-71％和-61％，福州、兰州、惠州、廊坊等城市增速下降严重。三四线城市中无锡与佛山的累计土地出让金，但整体增速自今年3月起持续回落。
房企的投资拿地偏好也较为明显。受集中供地城市影响，一线、三四线城市拿地面积占比上升。从中指研究院监测的50家代表房企情况看，1-11月在一线和三四城市投资面积占比上涨，虽然南京、苏州等二线城市亦集中供地，但对房企拿地总量影响不大。其中一线城市拿地面积占比上升1.2个百分点，三四线城市拿地面积上升1.8个百分点。
从城市群分布来看，1-11月50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。
数据来源：中指数据CREIS
其中，杭州、重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市。与1-10月城市排名相比，前十城市完全相同，城市累计优势明显。
11月底前，上海、深圳等20个城市率先完成第三批集中供地挂牌，土拍规则有所微调，包括对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，部分地块利润空间有所提升。但在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下，土拍热度难有较大改观，流拍撤牌情况或有改善。
以上海为例，随着三批集中土拍平稳收官，所挂27宗涉宅地块无一流拍，收金逾470亿元。至此2021年上海集中土拍收官，全年土拍揽金逾1700亿元。
数据来源：yi居研究院
“回顾2021年上海各批次集中供地，批集中土拍热度高涨，多数宅地触发一次报价，拿地需要‘拼手速’；第二批集中土拍受调控影响回归理性，‘随机值’补丁及时开启；第三批集中土拍延续平稳态势。”中指研究院企业事业部高级分析师束端表示，在行业调整的大环境下，上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜，“房地联动”锁定价格缓解住房刚性需求，“土拍模范生”姿态尽显。
值得关注的是，今年深圳住宅用地市场则走出了一波独立行情。从中指研究院住宅用地成交总价10来看，11月入榜地块中，4块位于深圳，成交金额门槛为30亿元。由于11月多城第三批集中供地收官，一二线城市成交仍居前，因此入榜地块以一二线城市地块为主。除深圳外，苏州有3宗地入榜、无锡有2宗地块入榜、南京有1宗地块入榜。
百强房企拿地额大跌17.7％
今年1-11月，100房企拿地总额23461亿元，同比下降17.7％。
与往年年底企业纷纷加码补仓不同，尽管多个城市在今年11月集中供地，但企业拿地极为谨慎。据中指研究院数据，50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4％、环比下降72.3％，为2021年各月降幅，单月拿地总额也创下去年以来新低。
从拿地金额排行榜上看，11月百强房强房企拿地门槛值为59亿元，与去年同期的73亿元相比下降14亿元；百强房企招拍挂权益拿地总额占300城土地出让金的比例为49.3％，与1-10月相比下降2.5个百分点，占比持续下降。
从拿地金额来看，1-11月10房企在长三角城市群拿地金额达3957亿元，居四大城市群之首。其中碧桂园仍继续战略布局，领跑长三角。粤港澳大湾区10企业拿地金额1943亿元，位列第二，中海地产继续强化粤港澳大湾区的拿地力度，拿地金额404亿元；中西部10企业拿地金额1836亿元，位列第三。
从拿地面积来看，中西部10企业拿地面积达3970万平方米，依旧居四大城市群之首。其中碧桂园拿地面积1143万平方米，远超其他企业。
在市场巨变之下，龙头房企纷纷调整战略，持续聚焦重点城市。头部企业仍在多个重点城市广泛布局，中海地产、万科、金地集团（600383，股吧）、华润置地、保利发展、招商蛇口（001979，股吧）多次上榜拿地金额10。
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