[摘要] 华中五省省会中，长沙堪称新晋网红，而低房价更是让长沙多年来被认为是幸福感最高的城市，房价收入比仅为6.35。
作者：郑娜
华中五省省会中，长沙堪称新晋网红，而低房价更是让长沙多年来被认为是幸福感的城市，房价收入比仅为6.35。
不过，在楼市下行的当下，即便在2020年均价才突破万元大关的长沙，亦随大流陷入了调整节奏。长沙某项目负责人肖理称，“10月加推的大平层产品销售表现远逊于三个月前，案场到访量几乎腰斩，整个‘金九银十’，长沙楼市观望情绪浓厚。”
观望氛围浓烈
“10月份市场断崖式下跌，”肖理告诉财经，其所在项目在10月份进行了一次加推近200套房源，“蓄客也蛮久了，但现在的销售只有7月份同期的三分之一”。
这是长沙刚过去的“银十”的微小缩影。10月份的四周内，长沙楼市波动明显。
湖南中原地产指出，项目表现迥异，是由于现在是“客选房”时代，客户观望情绪浓厚；十一期间网签日均成交量同比下滑两成以上。
就在国庆结束之后，各个项目的到访情况疾速下挫。克而瑞湖南统计数据显示，10月最后一周，长沙市六区一县共有9个住宅项目集中开盘，共推出1680套，认购791套，去化率不足五成，仅为47％，低于2021年周度60％的平均去化率。
“金九”期间同样失色严重，有项目推售的住宅产品在集中开盘时仅销售5套。
据克而瑞湖南监测，9月份共有32个项目38次开盘，推出房源4985套，去化3280套，开盘即罄的项目减少，开盘首日去化率仅为66％，较销售淡季8月还下降了5个百分点。
公寓项目去化难度的提升更加明显，并已从9月份开启了“降价潮”，北辰时光里、金茂建发泊悦等项目成交价降至新低，长沙市内五区的公寓项目成交均价首次跌至万元以下，为9990元／平方米，环比降幅达到20％，有项目营销推广的价格低至“3字头”。湖南中原地产数据显示，截至9月份底，公寓的库存量为461万平方米，去化周期维持在36个月，压力颇大。
不过，长沙也并不是“同此凉热”，部分项目火热依旧。位于滨江新城板块的滨江府1913，今年4月入市，中签率仅为3.6％；8月份入市的纯新盘中铁逸园，共计192套房源，获得2115组报名中签率也只有16％。
少数特例之外，整个市场仍在下行，长沙商品房去化周期也被拉长，从9月末的4.3个月增长至10月末的6.25个月。
房价最稳的市场
虽然成交量显著下滑，但长沙的房价并没有如同其他城市一样，出现大幅降价的趋势。这得益于长沙多年来对楼市的高强度调控。而过去这一轮调控的起点则是长沙房价在2016年的大幅上涨。
2017年，长沙开启限价。先是在土地出让方式上推行“限房价、竞地价”，将土地溢价率控制在50％，以稳定地价；同时首创了“成本＋利润＋税金”的商品房价格构成，将商品住房的平均利润率限制在6％～8％。
严格的控制使得长沙房价涨幅有效地维持在低位。据中指院数据，2010～2021年5月长沙市新房均价年均涨幅9.4％。
不只是在限房价上执行力度强，长沙还以充足的土地供应有效满足市场需求。
据中指院报告显示，2019年，长沙内六区累计推出住宅及商办用地106宗，土地供应面积1783.78万平方米，同比上涨48.25％。
“土地整体供应市场自2017年起呈上升趋势，2019年是近5年住宅用地供应量增长的一年，供应量为2017年的2.6倍，”上述机构报告称，“供应的持续放量，进一步为稳定长沙房价市场奠定基础。”
2020年，长沙商品住宅成交1157.82万平方米，推出商品住宅面积约1238万平方米，供销比为1.07，市场明显呈现供过于求的态势；成交均价为11502元／平方米，首次突破万元大关，同比增幅仅7.6％。
不只是新房房价平稳，长沙二手房市场的涨幅也乏善可陈。2013年毕业时，李阳在长沙开福区以58万元总价购置了一套67平方米左右的房产，如今8年过去，同小区、同户型的二手房挂牌价也仅在85万元～95万元。“20万元的涨幅可能也就是个利息钱。”李阳称。
根据中国房价行情网数据，2021年10月长沙二手房均价为11257元／平方米，位居第65。
在眼下一轮新的调整周期，即便房价不高，长沙的房价同样承受着下行压力。有不完全统计显示，仅11月份，长沙就有逾60个新盘入市。
“短期看供求，有资格的客户是有限的，大家都要抢这些客户，降价就是必然的选择，打性价比的牌。”肖理表示。
（应受访者要求，肖理、李阳为化名）
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