[摘要] 10月23日,新华社播发全国人大“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。预示着中国楼市正式进入一个新的里程碑。
10月23日,新华社播发人大“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。预示着中国楼市正式进入一个新的里程碑。
这两天网络上反响很热烈,主要有两种声音,一是认为本次房地产税只是试点,不是全面立法,也不是全面征收,自己的城市应该不在征收范围,对个人影响有限。二是房地产税试点后,开弓没有回头箭,未来房子持有成本会增加,房产的吸引力降低,房价会下降。
我来分享我的观点:
一、房地产税试点不能低估
房地产税虽然只是试点,没有正式立法,但它的大致效力已经发挥了。
一般认为即使房地产税立法也暂时不会大面积推行。目前有条件征收房地产税的城市并不多。房地产税是持有环节的一个税种,持有的房子越多税费就越高。当下我国房价呈现“一二七”分化,即70%的城市走平,20%的城市上涨,10%的城市下跌。10%、70%的城市集中在中西部、东北以及其它三四线城市。20%的城市集中在有人口增量的一二线城市、省会城市。
也就是说大部分城市如果马上开征会面临显著的下跌压力,不符合“促进房地产市场平稳健康发展”的方针。
而首先开征的是房价有显著上涨压力的一二线城市。而本次国家在部分地区开展房地产税改革试点,其实与之前市场预想的范围基本一致。即使只是试点,一些最需要开征房地产税的城市应该都在里面了。
其次,这次房地产税试点比2011年上海和重庆试点的房产税范围大多了。
上海市房产税仅向新购房屋征收房产税,存量房源不征收。税率为0.4%、0.6%两档,按住房市场交易价格的70%征收。同时上海对本地居民家庭实行首套房免征及人均60平方米的免税面积政策。而重庆房地产税征收对象主要是独栋住宅与新购高档住房,免征面积分别高达每户180/100平方米,应税税率为0.5%-1.2%。
而此次房地产试点税征税对象是居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
也就是说除了农村宅基地,其他房子都可能成为征税对象,比如小产权房、军产房、集资房等。
有人说此次房地产税的税率可能是0.1%,我认为可能性不大。应该是扣除一定的免征套数和面积后,类似于重庆房地产税的0.5%-1.2%这样水平。
二、哪些城市有可能试点
目前认为,先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、正在打造自由贸易港的海南最有可能率先试点。此外济南的呼声也比较高。
考虑到此次是开展房地产税改革试点工作,那么此前已经试点房产税的上海、重庆也很有可能纳入试点。
那么存不存在一个省整体进行房地产税试点呢?
我觉得存在这种可能,比如国家此次提出“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点”,这里说的是部分地区而没有说是部分城市,地区的范围比城市要大一些。
三、房地产税来临会带来哪些影响?
1、楼市:房地产税来临不一定改变楼市的趋势,但却能改变房价上涨的节奏。
今年以来,随着房地产贷款集中度管理制度、二手房参考价制度、“新政”出台,楼市已明显降温,楼市的赚钱效应不断降低。
举个例子:在热门的城市买房子,首先要过限购这一关,非户籍(需达到社保年限)一般限购一套,户籍两套。过了限购之后还要考虑你的月收入,一般月收入是月供的两倍。如果你的房贷是3万,那么月收入就要达到6万,不然难在贷到款。
更为重要的是,对于投资客来说,买了房子之后需要考虑变现的问题。目前多个城市已经推出了二手房参考价制度,房贷一般参考指导价放贷,指导价一般比原来的挂牌价低30%,按照指导价放贷意味着首付金额会提高,购买需求量下降。
房子卖不出去变现的渠道就剩下出租,但当下房租也在酝酿指导价,房租不可能太高。
所以整体来说,通过房产获得高额的时代已经过去了,未来房产的“率”不断下降将是趋势。
2、股市:房地产税的来临对股市是利好,预计会有增量资金。
中国证监会原主席肖钢10月24日曾说:
居民财富结构不尽合理。肖钢指出,将来投资金融资产的比例应逐步增加,为自己养老做准备的养老财富也会逐步得到改善。同时,存款占比将会下降,未来或有更多资金投向证券类的资产,包括债券、股票、REITs等等。值得注意,无论是个人还是企业,其投向房地产的资金将会逐步降低。
我国居民财富主要集中于银行存款、银行理财、货币基金、股市、楼市、基金,特别是房产、存款。
这当中又可以分为两类:
偏向于固收类:有银行存款、债券、货币基金、债券基金。因为它们的资金投向主要是债券市场。
偏向于非固收类:股权市场有股市、股票型基金等。
当下固收类理财率不断下降,比如存款、余额宝、银行理财、险等。比如银行理财以前基本超过4%,现在是在3.5%左右了。
上述固收类下降后,房产成为高的“刚兑”,即核心城市的房产依然只涨不跌。
但现如今,随着房地产税等一系列举措的出来,房产的“率”不断下降。
也就是固收类理财正全面回归低风险、低的特征。如果普通人想获得更高的理财唯有转向高风险、高的权益类市场,比如股市。
在这个过程中,普通人的风险偏好会慢慢上升。
这也是房地产税来后对普通人带来的变化,虽然不会很快,但趋势就是会这样。
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