楼市一夜入冬！杭州流拍，北京座谈，大家在恐惧什么?

生死看淡，不服就躺！

杭州是个只有夏天和冬天的极端城市，现在果然一夜入冬了。

在最后的推介拉票无果后，最第二批集中土拍前一天晚上，杭州还是不得不祭出过半数流拍的公告。

流拍其实早在预期内，但流拍如此之多，特别已经谈好合作的杭腾社区和良渚门厅也撤回，背后阵阵发凉。

中止就是最后的体面，但可以预见，今天勉强上场的地块，除了萧山市北、运河新城、彭埠等少数地块，其他也基本凉凉，溢价率会大幅降低。

杭州房企，普遍比2018年还要悲观。

无独有偶，几乎在昨天杭州爆出中止公告的同一时间，中房协将召集部分房企在京座谈：摸排房企所遇到的困难。

这个拐点，让房企总裁们进京哭惨，“救市”慰问的风向标意义明显，颇有2014年去库存号角前召开房企座谈会的韵脚。

显然，调控药效过猛，并不在高层的预期范围内。

问及一些投拓朋友，几乎都在忙着三四线看地，对杭州已经躺平：

“不拿等死，拿了死的更快。”

我还拿到一份非常有意思的数据：没有中止的土地中，意向拿地的国央企占比在70％以上。

在“3＋1”道红线（40％投销比）、去拿地马甲、严查资金来源、报名资质限制的四大紧箍咒下，只有国家队能勉强进场。

因为“钱”便宜和资金雄厚，国家队基本都是三道红线“绿码”，几乎不用销售回款偿还负债缩表。

这算是一场洗牌吗？

至少对不少民营房企是，目前只能抓紧去批库存，等下一个天亮。

要么疯魔，要么躺活，从过热到过冷，大家在恐惧什么？

今天无疑又是史诗级“唱衰”的一天，但和往常又“衰”的不一样。

因为今年应该是2014年来的史上流拍潮，至少在一二线城市。

先来看这组数据，最“独立行情”的扛把子杭州也“流”了，而且数据成绩颇为耀眼：

杭州，挂牌31宗，流拍17宗；

广州，挂牌48宗，流拍25宗；

天津，挂牌61宗，流拍21宗；

沈阳，挂牌46宗，流拍24宗；

合肥，挂牌17宗，流拍9宗；

重庆，挂牌33宗，流拍14宗；

北京，挂牌43宗，流拍26宗；

只有上海和深圳气势如虹，收获颇丰，一定程度消耗了在其他城市的拿地指标。

这也看出决战时期，房企对各个城市的真实态度，沪深YYDS，这就是对城市的选择。

杭州以及不少新一线城市被打出了原形，特别是恰逢二手急速趋冷的杭州，2014年“过山车”的帽子似乎又戴回来了。

但2021年的大环境，可比2014年严酷多了。

2014年的熊，是因为销售端，各市场销售低迷，导致开发商拿地意愿不高，包括和地方的博弈，择机做大规模。

2021年的熊，是因为顶层端，各个端口对房企的各种枷锁和限制，房企对未来的普遍悲观，真的只是想活下去。

和6年前不一样，在土地市场利润微博的时代，房企的每一次选择，更多只是为了不踩坑，保住现金流。

因为，市场周期终会过去，太阳会照常升起，大家只需要等着。

但今年决策者的频繁表态，国家意志力的落地实施，不禁怀疑，房地产还有多少个春天？

前所未有之大变局下，对房地产行业本身产生的质疑，就是的恐惧。

越努力，越悲剧。

这就是来自2021年房企的恐惧。

回到杭州市场，每个人都会说，杭州的实力、潜力、客群是其他城市不能比的。

但为什么这次就这么凉？之前不也都是愿者上钩吗？是算法逻辑变了吗？

杭州的地不是最安全的吗？不是可以滚规模的吗？你们不敢亏了吗？

问了很多杭州小伙伴，除了这波好地少，总结了躺平的两点心得：

1、钱不能随便花。

2、钱很难收回来。

“地不赚钱可以认，但钱收不回来怎么认？“

之前无论地价和限价如何，算上平均推盘节奏，加上杠杆的高周转下，现金流总是能打平的。

如今每个节点都是不确定性，排证、排签、排贷，钱投出去不是赚不赚钱，而是收不收的回来的问题。

加上筛客和付款方式等各种套路都被按住，很多房企资金压力很大，濒临三道红线。

这就很有意思了，现在仿佛回到了2014年：回款高于一切，现金流不能稳健，再好的地也不敢拿。

杭州有好几个30房企明确表示不会再参与年内土拍，并要求2020项目全面回款。

有两个高负债的黑马房企，全面动员出去找“金主”，打折出售“工抵房”，连成本采购都得出去拉资方，“工程换配资”。

更形象的案例是，杭州今年出现了不少合伙退出事件，不少谈好合作开发的地块，合作方临时退出，萧山南某块地，接下来还要打官司。

活下去都难了，保证金和信誉算什么，这是过去前所未有的。

可能还有人说，是因为杭州这波部分地价暗中抬高了。

但并不影响测算逻辑的大方向，主要是各个“货值漏洞”不能再随便加预期了。

批的亏本账还没理清，大平层、地下室、商墅全面封堵后，竞品质现房就不说了，第二批其他地块利润点的偏差很大。

算不过来，也算不清了。

杭腾未来社区和良渚门厅地块复杂，资金占用成本大，原合作方设限太多，自己把自己给限没了。

跟地半年，计划赶不上变化，其他房企更加不会冒险上了。

这是颇为可惜的两块好地，或者说对两个板块决定性意义的地。

一句话，流动性换财务指标才是王道。

寒冬将至，谁还顾得上板块赋能和城市担当？

夜壶会拿出来用吗？

先不说这次北京座谈的结果，你应该已经听到了各个端口“调控不能误伤刚需”的风声。

预计部分城市，接下来会采用“差异化贷款”政策，无房刚需会享受比现在更大的利率差，不受利率上扬影响，并且优先放贷。

算是缓解了房企的部分回款压力，只是二套默默承受了所有。

再看看无房和二套中签率相差4倍的劣势下，二套真的不如狗了。

决策者把信贷卡死、把拿地金额卡死、立起三道红线，地方又不愿意降低起拍价，房企就选择躺平后，大概率是地方债务等不起。

地方债务熬得住前两批，也熬不住第三批，部分城市已经开始试水放松，降低利率＋放开落户（等同放开限购），打着“稳地价，稳预期”的名义，也算“因城施策”。

否则房地产的源头一定会出问题，很多城市新区的发展计划也要搁置，加上地方债务紧张，夜壶一定会很快拿出来，而且浇灌的更悄无声息。

最快，“因城施策”的号角，将于今年底全面吹响。

把购房成本转嫁到中下游的调控，都是耍流氓。

现在扛把子杭州也倒了，政策的副作用对其他城市只会更大。

一些房企，表面上是高周转带来的经营风险，本质上其实是行业洗牌的必然阵痛。

这个阵痛期内，决策者会不会手软？房企该不该躺平？地方能不能忍受？

这些恐惧，都是即将煽动的蝴蝶，只是不希望地产还在，地产商挂了。

而杭州楼市这波2014年以来的利空，会重蹈“失去的五年”的覆辙吗？

不可能，因为亚运时代的杭州，城市实力和客群厚度不是7年前能比的。

但在这波衰势的舆情助攻下，10月二手房成交若跌破3000套，杭州必然迎来超过2018年下半年的二手房跌幅，部分甚至跌回2018年。

而新房红转粉、粉转路进一步加剧，上车的选择面更大。

这种恐惧时克制的贪婪，应该是真刚需的利好。