[摘要] 东北多地齐“救市”，未来三类城市或将跟进！
来源中新经纬
作者杨科伟、李诗昀
近日，哈尔滨出台了“十六条”稳楼市举措，引发热议。无独有偶，8月以来，沈阳、长春等地也曾出台类似措施。国家统计局数据显示，东北地区前8个月销售金额同比实现负增长。
展望四季度，我们认为，地方调控放松的序幕正在拉开，三类压力型城市，即房价下滑过快、库存风险过高、高土地流拍率且高土地财政依赖度的城市，房地产调控政策有望适度松绑。
市场走弱，东北三省省会城市相继“救市”
近日，哈尔滨的“十六条”政策从供需两方面入手稳楼市。在房企端，政策通过降低预售取证门槛、加快预售资金返还等措施，以减轻企业流动资金压力；从居民端，发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款的房龄年限，不断促进购房需求释放。
不仅是哈尔滨，近两个月内，东北地区的三大省会城市都已出台类似“救市”举措。
8月17日，沈阳政府约谈了部分房企，规范房企降价销售行为，维护市场秩序。9月9日，沈阳又提高了人才购房补贴标准，针对博士、硕士、本科和技师首次购房设置了不同级别的补贴标准。9月13日，长春也发布了相关购房补贴政策。
国家统计局数据显示，2021年1-8月，东北地区商品房销售面积同比增长1.8％，远低于15.9％的平均增速；销售金额同比下降0.2％，为负增长的地区。
前8月，东北地区4个核心二线城市中，仅大连商品住宅成交实现同比正增长，沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市成交较2019年同期跌幅都在两成以上，哈尔滨跌幅更是高达59％。
东北区域的省会二线城市尚且如此，三四线城市楼市下行压力则更大。鹤岗、阜新等城市出现的“万元白菜房”更是屡屡引发社会热议。
当地具备强购买力和购买意愿的青年人口持续流失，是导致东北楼市购房需求不断萎缩的一个重要原因。随着当地置业者市场预期转变，再叠加房地产信贷收紧等短期因素，东北房地产市场走弱可谓意料之中。
未来三类压力型城市有望适度松绑
从范围看，我们认为，地方调控放松的序幕正在拉开，有三类压力型城市的调控政策有望适度松绑。
类，房价下滑过快城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格来看，8月，太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳等7个城市新房价格同、环比齐跌，石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均水平。此外，昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻。
第二类，库存风险过高城市。某数据研究中心数据显示，兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线，防城港、衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州等9个城市的库存则处在持续上升通道，消化周期也已逼近红线。因此，当前一些有库存风险的中小城市，可能会出台类似政策。
第三类，高土地流拍率且高土地财政依赖度的城市。如昆明，9月份主城区供地10宗，其中5宗流拍、3宗中止交易，仅有2宗成功出让，土地成交率不足2％，即便是以往房企激烈争夺的经开区、清水片区等住宅用地，也中止了拍卖。
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