[摘要] 销售额和市值，究竟哪个是评估房企价值的标尺？
销售额和市值，究竟哪个是评估房企价值的标尺？
一边是不断攀升的销售金额，另一边是持续低迷的市值，不少年销售过千亿的房企，市值仅在百亿边缘徘徊。
财经统计显示，2020年销售过千亿的房企中，有33家的市值仅为几百亿，其中17家的市值不足200亿，的一家仅有约80亿人民币。
在人们购房诉求依然高涨，核心城市房价屡控屡涨的背景下，地产股的崩塌显得格外魔幻。
有房地产业内人士感叹，房企挣的钱不是钱。而多家房企的控股股东也不断通过增持等方案护盘，以此向资本市场展示企业价值。然而，地产股的热情始终无法被点燃，资金对于地产的悲观态度仍旧占主流，难道市场真的错了吗？
破净，千亿房企的集体尴尬
根据b尔瑞数据，2020年我国百强房企实现销售操盘金额15350.3亿元，较2019年增长13.3％；实现销售全口径金额17186.8亿元，较2019年增长12.4％。
近5年来，“增长”是房企销售规模不变的趋势。由于房企整体销售金额的持续增长，各个梯队的房企入榜门槛均有不同程度的提升。从十强到百强，销售金额在近5年间均实现翻番。
“千亿俱乐部”也在不断纳新，从2016年起，销售额超千亿房企数依次为12家、17家、30家、34家、43家。销售额在3000亿以上的房企从仅有恒大、万科、碧桂园3家，扩充至2020年的9家。居首位的碧桂园更是在向着8000亿不断迈进。
截至2月23日收盘，在43家破千亿房企中，有33家房企市值未能达到千亿，27家房企市值不及500亿。其中，融信中国的市值为95.2亿，是“千亿俱乐部”中市值的，且是一家市值不及百亿的房企。
和地产股的整体趋势一致，千亿房企也难免陷入“破净潮”中。43家千亿房企中有半数房企破净，远洋地产和富力地产的市净率不足0.5。
爆雷，风险仍未完全释放
“资本市场对于房地产的估值是合理的。”有地产行业分析师对财经记者表示，“这是一个高风险的行业，它不断提高的销售规模从哪里来？就是从高负债和高周转这两个方面而来。因此就存在双重风险，一旦周转慢了或者一旦不允许加高负债，风险都会上来。”
根据b壳研究院数据，自2017年起，房企偿债规模呈现直线上升趋势，偿债压力加剧。2020年，房企偿债规模约为9154亿元，同比增长28.7％；2021年到期债务规模预计将达到12448亿元，同比增长36％，历史性突破万亿大关。由于房企债券融资发行中期集中在3～5年，因此房企将在后续的3～5年内继续背着沉重的债务负担，承担较大的现金流压力。
高负债的风险已经开始显现。接连出现爆雷现象的泰禾集团、福晟、华夏幸福均受高负债所累。深陷债务困境后，资本也在快速撤离。目前，泰禾集团的市净率为0.45，市值为78.9亿元；华夏幸福的市净率为0.6，市值为290亿元。近半年来，泰禾集团和华夏幸福的股价已累计下跌了38.66％和57.01％。
对高负债的限制来自于外部监管。“三道红线”政策发力已半年有余。在“红线”的高压之下，房企投资被迫降速，降杠杆、去负债成了当下整个行业发展的主要命题。同策集团董事长孙益功在2020中国房地产金融年会上表示，“三道红线”确实在供应端引发了很多变化，房企买地的热情所有下降，越来越多的企业把项目股权拆分出来降低负债率。
降速，成长空间受制约
同策研究院在报告中称，不少头部房企在2020年调整了此前的规模优先战略，不提规模增长目标，甚至下调目标。如万科提出做好精益运营，提升经营效益；新城控股将重心转为提质，销售目标同比下调9％。
“三道红线”试点之初，“控规模”“重利润”“谨慎扩张”“不以规模为首要目标”等措辞即已出现在多家房企的2020中期业绩交流会上。据了解，“三道红线”的政策范围将在2021年进一步扩大，从原先的12家房企扩增至30家。随着“红线”的覆盖范围逐渐扩大，地产行业也将正式告别规模高速增长时代。
对高周转的控制则源于内部管理。对于受到融资制约的房企而言。“高周转”成了加快回款、提升、盘活现金流的重要途径，但能否保持住较高的周转率则考验着房企的运营能力和销售能力。
纵观A股市场的房企数据，不少房企的存货周转率存在逐年降低的趋势。从近三年及一期的存货周转率来看，泰禾集团从0.15到0.02一路走低。而多数房企存货周转率的降低出现在2019年度到2020年三季度之间，如华夏幸福从2019年度的0.22大幅降至2020年三季度的0.14，中南建设从0.4降至0.22，大悦城从0.34降至0.12，荣盛发展从0.33降至0.18，金地集团从0.30降至0.16，招商蛇口从0.24降至0.11，蓝光发展、阳光城、上实发展、世茂股份、保利地产、首开股份、滨江集团等多家房企均在这一期间出现存货周转率“腰斩”的现象。而上述在列的房企中，超过六成企业的市净率在0.9以下。
除了“高负债＋高周转”双重风险叠加的行业特性外，房企的低估值还来自于政策环境的严格管控。2020年下半年，范围内超过30个城市陆续加码楼市调控政策。年底的银行房贷新规在“三道红线”之上又为房企融资绑上了两条“上限”。2021年以来，宁波、成都、深圳、广州、杭州、北京、上海又依次出台楼市调控新政，强化了购房资格、信贷政策、违规惩罚等多个市场行为维度的规范力度。
“高风险和严控带来的后果是，机构不太可能把房地产企业作为重点的投资对象。”上述分析人士谈道，“环境限制较大，加上风险不可控，这个行业的高增长已经不见了，大家对行业没有增长预期。没有增长预期的企业，市值一定会降下来。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
