[摘要] 疫情冲击之下，2020年的房地产市场仍保持较高韧性，土地市场交易热度不减。
疫情冲击之下，2020年的房地产市场仍保持较高韧性，土地市场交易热度不减。
b壳研究院在综合前11个月土地成交，以及12月供地规模监测数据后推算，今年全国351城土地成交金额及成交面积，预计超过2019年，并创下新高。
中指院在研究报告中指出，受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度的房地产市场面临较大不确定性，企业拿地积极性受挫，土地市场降温明显。随着疫情在第二季度得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量明显增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温。
三季度以来，随着多地陆续升级楼市调控政策，以及房地产金融监管趋严、“三道红线”融资新规试点，房企资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，不过优质地块竞拍热度仍较高。
就未来土地市场走势，b壳研究院首席分析师许小乐指出，随着供地结构变化以及各地为稳地价对土拍政策进行调整，2021年土地市场增速有望回落至平稳状态。
前11月全国土地出让金破5.5万亿
据b壳研究院数据，今年1-11月，全国351城住宅用地土地成交价款约5.5万亿元，同比增长15.7％；成交规划建筑面积17.2亿平方米，同比增长1.8％。
此外，b壳研究院根据12月土地供应量，推测了2020年全年成交情况：按监测到的供地计划，12月有规划建筑面积约4.2亿平米的住宅用地计划出让，如全部成交，全年成交住宅用地规划建筑面积同比将增长约9％，成交面积将超越2019年。
“疫情冲击下，今年开发商并未放缓拿地步伐，反而利用政策窗口期积极拿地，上半年热点城市频出高价地块。”z葛找房一位分析师表示。
土地市场溢价率方面，2020年整体住宅用地累计成交溢价率在15％左右，其中一线城市涨幅明显。据b壳研究院统计，截至11月，全国351城成交楼面价累计同比增幅14.6％。
“虽然土地市场整体地价未全面上涨，但一些城市部分土地的价格，已经达到了历史高点。”中原地产首席分析师z大伟告诉记者。
多位受访专家认为，土地成交溢价率的增长，主要是因为高能级城市土地成交占比较高，今年房企投资的布局回归高能级城市，使房企在一线城市拿地的金额及占比有所提升。
中指院研究报告显示，2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中，一线城市占比显著提升。1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4％，较2019年同期提高近4.1个百分点。
具体到城市层面，中原地产截至2020年12月28日的统计数据显示，今年有13个城市的土地出让金突破千亿元，超过32个城市的土地收入超过500亿元，均刷新了历史记录。
据中原地产数据，在土地出让金收入TOP5城市中，有三个城市位于长三角，TOP5城市中上海、杭州、广州、南京四个城市土地出让金突破2000亿元，而上海以2940亿元的土地出让金位居全国第一，北京则以1887亿元位列第五。
值得一提的是，武汉作为国内最早出现疫情的城市，今年的土地收入仍相当可观，其以1735亿元的土地出让金，位居全国城市排行榜第6名。
“今年的市场表明，从2018年棚改货币化逐渐退出部分城市之后，房企在三、四线城市的拿地出现明显收缩。2019年、2020年无论是人还是资金，都在向更高能级的城市聚集，核心城市核心地块的出让，也进一步推高了地价行情。”许小乐指出。
2020年，热点城市连续推出多宗优质地块，提升了土地市场热度。其中北京分钟寺、上海虹口、深圳南山区、广州越秀区、厦门岛内湖里区等多宗稀缺性优质地块入市，带动了一、二线城市单宗住宅用地成交金额均值的提升。
“越是核心城市、核心地段的土地，其未来价值越有增长空间，所以很多房企今年也投入不少资金及精力，聚焦于核心城市。”许小乐表示。
亿翰智库分析师于小雨也认为，在外部融资环境收紧，房企更依赖经营杠杆的情况下，未来企业倾向将有限的资金投资在高能级城市，以锁定确定性。
“三道红线”下房企改变拿地策略
受疫情影响，今年上半年房地产融资环境有所放松，房企拿地意愿加强，使得土地市场较为火热，并出现了地王、房企高杠杆拿地等现象。
中原地产数据显示，2020年50大房企拿地总金额达到24423亿元，其中有46家企业拿地金额超过200亿元；而权益拿地总价超过千亿的房企有5家，分别是碧桂园、中海、保利、万科以及恒大。
许小乐指出，2020年的房地产市场行情并非政策主动刺激，而是在特殊环境下展开一系列应对措施中，所带来的溢出效应。
“疫情背景下，为防范房地产市场出现系统性风险，特别是防止房企资金链断裂，年初很多地方政府出台了诸如降低土地出让保证金比例、土地出让金延期或分期支付等措施，来缓解企业资金压力，但这并非是给房企加杠杆。”许小乐补充道。
多位专家认为，土地市场快速升温等现象引发了监管部门的关注，下半年房地产调控政策再次出现收紧趋势，多地出台限购升级、提高首付款比例、增加税收等措施。截至12月，全国超过20个城市升级了调控政策，表明房地产市场调控这根弦并未放松。
此外，财联社记者曾独家报道，“三道红线”融资新规今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
“为保证国内经济顺畅运行，势必要控制房价和地价，这也是监管部门设置‘三道红线’的主要原因。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。
尽管“三道红线”尚未在全行业推行，但不少房企已开始主动控制杠杆或降杠杆，这使得部分企业减少了在土地端的投入。
“房地产是资金密集型行业，土地是房地产开发业务中的大额支出，融资收紧必然弱化房企的土地购置能力，降低土地购置需求。”于小雨如是说。
例如，有两项指标超出阈值的雅居乐今年曾公开表示，在拿地方面会更加谨慎。“我们现在不能乱拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林曾在今年中期业绩会上称，下半年如果没有好地、好项目，就等到明年再拿地，拿地的时候，一定要考虑将负债比控制在70％左右的合理水平。
一位券商分析师告诉记者，融资新规的试点，将令房企总体融资增量受限，“房企融资受限会传导到土地投资端，土地投资热度的减弱，将使土地溢价率有所回落。”
事实上，调控政策的影响已在显现。b壳研究院数据显示，2017年土地市场平均溢价率约31.2％，而2020年已经下降到15％左右。许小乐预测，2021年土地价格涨幅可能回落到10％左右。
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