[摘要] 前不久，万科董事长郁亮在媒体座谈会上表示，房地产行业将从特殊的行业，回归成国民经济中的一个普通行业，就像制造业一样。
前不久，万科董事长郁亮在媒体座谈会上表示，房地产行业将从特殊的行业，回归成国民经济中的一个普通行业，就像制造业一样。
以郁亮为代表的头部地产商，此前还有一个断论是，房地产已经进入下半场。
但他们所说的下半场，只是新房的下半场。存量房的上半场，才刚刚开始。这是攸克君观看纪录片《街角风云》后的感受。
这个纪录片解答了攸克君困扰已久的两个疑惑。
个是，二手房中介机构吃差价是怎么来的。
原来，90年代初还没取消福利分房的时候，人们为改善住房条件或者改变居所的位置，就只有换房。没钱登广告，就在公园里拉根塑料绳，把需求写到纸片儿挂上去，彼此对上眼了，再到房管所办手续去。
北京人所说的“房虫儿”应运而生。年轻的于谦在电影里就扮演了这种角色。A想从东城换到西城，B想从西城换到东城，他将这个信息传递给对方，并在中间撮合成交，中介费800块到手。那相当于当时工薪阶层一个月的工资。
房子有大有小，位置有好有坏，怎么成交？加价。加价多少，不是A与B直接谈，而是经过中介。这中间的“沟通黑箱”一眼便知：给A说B要加价2万，跟B说A只愿意加价1万，中间的1万中介拿走。于是，利用双方信息不对称的吃差价现象就此诞生。
后来取消福利分房，住房允许买卖，换房吃差价的这套模式很自然地搬到了二手房买卖里。只不过发布信息的介质从公园里移到了报纸中缝或下半版的一个个豆腐块。C的房子卖30万，跟D说要33万，中间的3万被中介吃了。那时的中介机构遍布每个街角，98％、99％都吃差价，而且是最重要的赢利模式。
如果攸克君没记错的话，商品房市场波的快速上涨是2003年下半年从上海杭州开始，2004年再扩散到北京等城市。那个时候的房地产市场开启了新房的黄金时代，二手房中介机构才刚刚起步。但就在2004年，链家提出了“透明交易、签三方约、不吃差价”的承诺。
这无异于砍掉自己的一只手臂，很多经纪人除了吃差价就以为自己不会做别的。所以门店经纪人离职潮汹涌。但经过短短几个月，链家的成交量大幅增长，经纪人也回来了。很快，不吃差价成为房地产经纪行业的行规，大家拼的是服务，靠吃饭。
第二个疑惑是，链家怎么突然冒出来并占据了北京市场大部分份额？
不吃差价，确实带来了链家交易量的大幅增长，以及门店数量的轮扩张。2004年底只有几十家门店，到2005年底就有几百家了。
但那个时候各种品牌的中介数量还是很多，链家虽然崭露头角，但没有形成压倒性优势。
链家门家第二轮爆发式增长，是从2011年开始。那一年5月，链家开展真房源行动，携手中消协启动百万保证金先行计划，成为家在中消协建立先行赔付金的房地产经纪公司。
正如专家所说，那年头的假房源不是哪一家的问题，是几乎每个门店、每个平台都充斥着假房源。经纪人正是利用假房源来吸引买家和租客到店咨询，然后再用其他方式留住。链家的真房源承诺，再次向行业的另一个痼疾宣战。
效果怎样？最初几个月，链家网访问量急剧下降，经纪人大量流失，但仅仅只有几个月。2011年年底，链家网的微笑曲线上扬了，并由此开启了令人目瞪口呆的增长。
正如纪录片所说，2012年到2014年这三年，链家北京门店数量和交易量均持续快速增长，知名度攀升，确立了在北京市场的领先地位，无人撼动。
后来我们知道了，链家敢于开展真房源承诺的背后，是它在2010年建立的“楼盘字典”。这个应该就是属于我们现在说的行业“新基建”，不动产的数字化。有了这个强大的基础设施做支撑，链家以及贝壳才有信心也敢于作出真房源的承诺。
纪录片一般都是讲述历史的。《街角风云》勾画了中国房地产经纪行业的成长史。人们总是以过去来判断未来。那么，我们能从这部纪录片里望见什么样的未来？
有个非常重要的背景，纪录片限于篇幅没有提到。
根据恒大研究院任泽平的研究，2018年底中国城镇住宅存量达到276亿平方米，3.11亿套，城镇人均住房建筑面积33.3平方米。而根据国家统计局数据，2019年商品房销售面积171558万平方米，如果其中80％为商品住宅则为13.6亿平方米。合计为290亿平方米。此前早就有专家称，我国城镇住宅存量超过300亿平方米。城镇存量住宅300亿平方米左右，大致是不差的。
今年4月24日，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称，我国城镇家庭住房拥有率达到96.0％，有一套住房的家庭占比为58.4％，有两套住房的占比为31.0％，有三套及以上住房的占比为10.5％，城镇户均拥有住房1.5套。更早前，有专家根据抽样调查的研究课题称，一二线城市住宅的空置率超过20％。
以上数据可得出两个结论：一是我国城镇住宅存量巨大，大到全世界任何一个经济体都无法比肩；二是96％的城镇居民解决了基本住房问题，改善性需求将超过刚性需求，在限购限贷的调控下，置换成为优先选择。——它们共同指向一个趋势：属于房地产经纪机构的存量房时代正在到来。
早在2014年，北京二手房交易额就超过新房，占到整个市场成交额的63％，上海二手房交易超越新房的时间还要更早。当年8月，时任住建部政策研究中心主任说，40个重点城市的二手房交易占新房交易的比例已达40％。6年后，这个比例应该早已超过50％。
2020年可能是新房与二手房的一个分水岭。其标志就是“三道红线”融资新规的出台。攸克君就此已经明确指出，房地产从此进入一个新时代，房企格局基本奠定，中小房企再难实现超越性增长，头部房企将瓜分更多的市场份额，其不可避免的趋势就是郁亮说的，房地产回归到一个普通行业。
但这是新房的回归。存量房时代，二手房经纪机构的价值得以重估，这就是为什么刚上市的贝壳找房，其市值迅速超过宇宙房企的奥秘所在。核心的原因只有一个，那就是，二手房的市场份额将快速向头部企业集中。
过去的15年，以新房开发为主营业务的房企，和二手房交易为主营业务的中介机构，都分享到了这个行业持续增长的红利；但以2020年为中线，房地产整个行业出现了结构的分化，新房业务触及天花板，二手房业务打开了巨大的空间，主要资源将向二手房中介机构倾斜或者说吸收，就像此前的资源被新房市场吸收一样。
郁亮说，所有的房企都站在了同一起跑线，向管理要红利。如果他说的“管理”包括了服务和品质，那么，房地产纪经机构与房企的价值取向又达成了一致。不再吃差价，去除了假房源，经历这一系列洗礼，房地产经纪机构就只有拼服务。当然，支撑它的是包括技术投入在内的强大基础设施建设。
但无论如何，新的时代开启了。
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