[摘要] 五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，无需自己进行任何操作了。
今年3月1日，备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换工作正式拉开帷幕。对于有房贷的人来说，可以选择固定利率，也可以选择LPR，LPR会随着市场的利率波动而变化。
按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。
8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。
也就是说，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，无需自己进行任何操作了。
五家国有大行此次批量转换的规则
五家国有大行此次批量转换的规则基本一致，主要包括：
转换时点等价转换，加点数值（可为负值）为原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR的差值。
加点数值在合同剩余期限内固定不变。
利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变；从转换时点至个利率调整日（不含）利率水平不变；在每个利率调整日，贷款利率水平由利率调整日前一日的相应期限LPR与转换时确定的加点数值计算确定。
当然，如果您不想批量转换，还想保持原合同的定价方式，建议在各家银行规定的时间内，通过手机银行、网上银行或者原贷款经办行等途径进行登记。此前，交通银行已经于7月20日发布类似公告。
8月LPR报价出炉！
中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85％，5年期以上LPR为4.65％。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
根据的政策，房贷利率的变化公式如下：
以前：房贷利率＝央行规定的基准利率＋各家银行上浮或下浮的点数；
以后：房贷利率＝最近一个月LPR报价＋各省级人行加点数＋各银行加点数。
范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
一期LPR报价中，5年期以上LPR为4.85％，与上次持平。
而5年以上贷款大部分是房贷，分析人士指出，5年期的LPR数据未变，表明在当前房地产市场调控背景下，通过稳定房贷利率防止房价过快上涨，不过后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。
以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20％等。但央行的这次新政后，房贷利率的机制就变了。改革后，新发放的商贷利率，是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，然后加点形成。
转换有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。对于购房族，最关心的就是到底是固定利率不变，还是选择挂钩LPR？
首先，要理解三个概念：
转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见部分；二是重定价日和重定价周期。
重定价日：是指重新按照的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。
重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。
定价基准转换为LPR后，利率在个重定价日前不会发生变化，从个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考发布LPR确定利率。
接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75％（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：
（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8％-0.39％＝4.41％，即2019年12月5年期以上LPR（4.8％）加固定点差（-0.39％）；2021年1月1日之后，则变为4.75％-0.39％＝4.36％，这里的4.75％是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41％；2020年8月1日之后为4.75％-0.39％＝4.36％，这里的4.75％是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41％不变；2021年8月1日才开始执行4.75％-0.39％＝4.36％的利率，这里的4.75％是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。（具体见表2）
总之就是，如果你的还款期限剩余年数不多了，或是有提前还款的打算，那是可以不用犹豫的换成LPR；
对于中长期的贷款，就看自己的心态了，要赌利率是否长时间走低。最后送上朋友圈的“业内人士”建议，希望对大家有所帮助：
来源：朋友圈
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