[摘要] 房地产首先是民生产业，它的第一功能是解决亿万国人的居住问题。过度投资炒作发展房地产拉动经济不可取，历史证明，经济发展最终靠的还是实体制造业。
实干家曹德旺曾经说过，现在的年轻人张口闭口就是买房赚钱，这是非常不正常的。房地产首先是民生产业，它的功能是解决亿万国人的居住问题。过度投资炒作发展房地产拉动经济不可取，历史证明，经济发展最终靠的还是实体制造业。
无独有偶，去年4月份时银保监领导也说过类似的话：房子只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头，要防止房地产的投资行为。历史证明，凡是过度依赖房地产拉动经济的国家和地区到后期最后都会最终都要付出沉重代价。
确实如此，过去这些年，房地产被捧得太高了，经济学专家说它是经济的中流砥柱，教授学者说它是支柱中的支柱，亿万国人更魔怔一般称其为“造富神器”——很多人辛辛苦苦做实业一年净利，不如一个投资炒房客炒一套房子“躺赚”得多，房地产在很多人心中占据神一般不可动摇的地位。
我们也不止一次揭露过，房地产确实兼具居住和投资的双重属性，但站在当下回顾过去二三十年房地产的发展历程，我们会发现在高速扩张发展写满荣光的背后，其实中国楼市早已是“千疮百孔”：高房价被亿万刚需抵制，俨然成了老百姓谋得幸福生活的绊脚石；投资炒作楼市成风，极少数有钱人囤积着绝大多数优质房产，发展极不平衡；开发商、中介等销售套路层出不穷，混乱、黑暗、可耻的营销行为，一次次“吞噬”买房人的利益；更需要说明的是，房地产高速发展，对应换来的是高负债率、高空置率以及高房价，且大量资金沉淀在一家独大的楼市，势必对各行各业的发展造成挤压……
平心而论，不管是为稳定经济大局着想，还是为了亿万民众的安居工程，抑或是为了稳定房地产行业本身，过度发展都应该“叫停”了，对房地产行业的“纠偏”更应该介入了。
从过去三年半持续不懈的“房住不炒”高压调控来看，从国家三令五申“不走地产拉动经济老路”、“不再将房地产作为刺激经济发展的手段”等论调来看，其实也能够感觉到，国家对于房地产的发展早已“另有安排”——回归居住属性，遏制投资炒作，逐步削弱经济对房地产的过度依赖。归根结底是7个字：经济去房地产化。
2019年被业内一致认为是房地产过去十年最艰难的一年，尤其是下半年的“金融政策大收紧”，不仅遏制了房企的融资生态，更大大降低了市场的预期，对房价走势和成交都有巨大影响。所以才有了去年底，一众经济学家、房产专家高喊“适当放松调控”，“只有房地产才能救中国”的奇葩表态。表面上是汗牛充栋的专家在给房地产发展找借口，实际上是有些人真的“撑不住”了。
进入2020年情况更加恶化，一场突如其来的“风波”，近乎“击垮”了长盛不衰的楼市，开发商销售额急速下滑，一季度多城新二手房成交量归零，接近8成购房者取消或延迟购房计划，房地产罕见进入“寒潮期”。
彼时我们就曾预测，各种不景气因素叠加下，最迟到6月份房地产或将集中迎来降价抛售潮，彼时才是刚需的购房窗口期。
但进入4月份后，楼市却刮起了一阵歪风，发生了“突变”：先是河北、安徽、河南、重庆等省市各大地产商密集发布公告，一边宣布4月份收回优惠，另一边也忙着“全面提价”；再就是，媒体铺天盖地报道，深圳、杭州、北京、苏州、南京等地的“排队抢房”现象；紧接着，百万地产从业者集中高潮了，一夜之间，我们的朋友圈，被房产大卖的营销文案填满了……
很多有购房需求的人看到这一波又一波的楼市“逆袭”操作，彻底懵圈了，不是说好的5、6月份楼市迎来降价抛售潮吗？为何降价没等来，涨价倒是提前降临了？
对于进入4月后的少数城市极个别案例的“楼市虚火”我们此前已经分析论证过了：楼市确实在逐渐回暖，但距离媒体宣传报道的“大热”、“报复性买房”还差距尚远。尤其是北部各城，现阶段楼市成交量也仅恢复到了往年同期的五六成左右，且一众三四线城市当前时期，不仅开发商销售仍然遇阻，据内部消息透露，一些50强房企更在酝酿“撤离”。
当前阶段买房显然已经变成了一场智力大比拼游戏，卖方在千方百计营造楼市重启火热，房子一套难求的火爆场面，买方则站在买房的十字路口，持币观望踟蹰不前，但内心却翻江倒海，焦虑难安。这些我们都能理解，但是需要提醒的是，越是这种关键时期，买房越要谨慎入微。
某些机构的统计数据确实直指楼市回暖，但是我们仔细思量会发现，楼市根本不可能“一夜复位”：一方面，“抗疫”并未取得最后胜利，国际形势还非常恶劣，国内南方多城外贸型企业至今未能复工复产，甚至因为欧洲各国订单的严重缺失，很多企业实际上停产甚至关门了，这直接导致上半年农民工和劳动力群体的收入大幅减少；另一方面，一季度失业率大增，这对应的就是数以亿计的人无工资性收入。说得直白点，很多人的生活吃饭都成了问题，还有心思去想买房吗？
更值得一提的是，最近一周时间，我们看到各个城市打压房价的动作加快了：5月21日，北京严查严打虚假宣传、哄抬炒作，21家房产经纪机构被查处；5月23日深圳紧随其后，对二手房挂牌价虚高的楼盘核查下架，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查；5月25日，安徽无为市，暂停执行取消商品房2年限售等支持房企发展政策。
“排队抢房”终究是梦幻泡影，倒是“降价抛售潮”说来就来了
数据显示，4月份新增挂牌房源量环比上涨192.2％，市场上明显出现了卖房人比买房人多的罕见现象。从范围来看，包头挂牌房源量位列位，鞍山、合肥、昆明和呼和浩特也都出现了5倍以上的环比增长。在一线城市中，广州新增挂牌量上升，环比上升224.3％。
数据显示，5月前半月的挂牌量增幅较4月份有过之无不及，亦表现亮眼。不仅如此，媒体报道5月份重庆甚至出现了大投资客“狂抛180套房”，“每套降价50万”的爆炸性新闻。其实不止重庆，合肥、郑州、南京、青岛、济南等地近期都有新闻报道，投资炒房客低价抛售套现的情况出现。
降价抛售潮说来就来，事实上已经亮出了楼市的“底牌”：纵使一帮居心不良者在殷勤鼓吹楼市“重启火热”，但依然掩饰不了投资客对后市的“预期严重不足”。经济艰难时期没有谁能独善其身，更何况今年的形势要严峻得多。楼市接盘严重不足，投资炒房客又资金链大举承压的情况下，楼市还能“逆袭”火热，说出去也得有人信呐。
其实如果我们仔细观察，会发现这段时间房地产的“不景气”特征很多，比如一些穿着正装，男帅女美的开发商销售置业顾问，也放下了身段，于晚间跑到一些人流密集的商场、百货超市门口，发放传单，积极宣传截客。这说明房子是真真不好卖了，楼市真的“排队抢房”，这帮平时如大爷一般的销售人员，何苦跑出来受罪发传单宣传，给自己拉流量，拉客户呢？
6月，降价潮、抛售潮会如约而至吗？
个人认为不能一概而论，要因城而异。首先，大多数库存高压的三四线城市，大概率会迎来开发商的降价、抛售潮。正如前文所言，其实据业内知情人士透露，现阶段很多三四线城市的开发商已经撑不住了，一方面随着棚改退去，购房需求严重不足，很多三四线城市都面临需求枯竭，售楼处真正有购房意向的寥寥无几，很多三四线房企一二季度的销售指标，连1／3都没有完成；另一方面，今年是偿债高峰期，尤其是7月份，会迎来房企的偿债额单月额，这意味着很多房企都要提前给自己储备现金，现阶段除了降价销售，开发商也别无选择了；
其次，对于大部分有人口增量的一二线城市，6月后，开发商降价抛售的可能性同样很大。但我们还是觉得刚需自住买房，宜早不宜晚。一则，这些城市回暖速度和质量要比三四线城市强，且4、5月份出现“排队抢房”的城市基本都是一线和强二线城市，这说明，这些城市正迎来需求的释放，即便6月份开发商有降价抛售的预期，刚需也很可能占不到便宜；二则，一二线城市其实都留有“后招”，这些城市因为城市资源和实力的原因，很多时候想稳住楼市很简单，可操作的空间也很大，比如调整卖地节奏、降低落户门槛、发布人才新政等。
房价会大跌吗？一个让人“泄气”的消息传来
从国家对房地产“稳定”的定调可以看出，房价短期不可能出现大升大落。此前央行的表态和三天前国家报告也都表明了，促进房地产市场平稳健康发展，才是当务之急。这等于直接告诉所有人，今年房价依然会趋于平稳，投资炒作者期待的“房价大涨暴赚”不会出现，无房刚需们翘首以盼的“房价大跌”同样没戏。
不仅如此，近段时间楼市又出现了一个让人“泄气”的消息：土地市场又升温了——5月26日，上海房地产研究院发布一期《中国百城居住用地价格报告》。报告认为，1-4月份，100个城市居住用地价格为6011元／平方米，同比上涨12.3％。总体上看，此类数据表明地价本身并不冷。而且，多地甚至出现了地价走势比房价走势略为强势的情况。
常言道，面粉价格决定面包价格。如今地价又有“攀升”迹象，我们不得不联想到未来的房价走势。这确实是让人“泄气”的消息。
地价上涨，房价还能稳得住吗？答案是肯定的。一则，观察发现，前4月地市升温，其根本原因是央企国企大力拿地所致，这意味着当前时期是国家队在“救火”稳楼市，根本目的是托住不让楼市大降温；二则，前文强调过了，“短期楼市大局稳定”是国家定下的主基调，这意味着地市不可能太热。而且国家对楼市大局依然握有掌握权和主动权，事实上中央一直在密切关注各地楼市行情，如果部分城市地价过热，那么很容易引起关注，出手打压也是必然的。
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