[摘要] 城镇化中后期，中国城镇化2.0版本横空出世！
2019年2月21号，国家发改委出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。标志着中国城镇化发展由过去中小城市均衡发展，转变成以现代化都市圈为核心的时代正式开启。
城镇化中后期，中国城镇化2.0版本横空出世！
2019年8月18号，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。标志着深圳在改革开放的个40年，从渔村蜕变成国家一线城市后，再由国家一线发展成为国际一线的时代开启。
改革开放新阶段，深圳的新使命正式起航！
一个城市的房地产，总是和这个城市的发展和命运交织在一起！
深圳扩容，早在10多年前，民间就有所热议。而自从818之后，扩容的声音更加不绝于耳。
为何？社会主义先行示范区，国家赋予了深圳如此使命和重任，那反过来不应该再给予更大的支持吗？深圳不缺人、不缺资金，最缺的就是土地。土地承压大，成为了深圳当下发展的瓶颈。
1980年深圳建特区时，人口30万，GDP2.7亿。2019年成为先行示范区种子时，常住人口1343万，实际管控人口至少2000万，GDP近2.7万亿。
深圳用了40年光景，人口增长了67倍，GDP增长了1万倍。但是行政面积毫无增长，导致深圳的土地空间压力越来越大。这么多年来，深圳只能通过提高建筑容积率、填海造地、深汕合作区飞地等方式进行扩容。
但是，这种扩容方式完全解决不了深圳土地供需矛盾问题。
住宅供地紧缺，商品房供求失衡，导致房价上涨过快；土地紧缺，地价上涨，企业经营成本高，华为研发部门出走搬迁到东莞，比亚迪（002594，股吧）制造基地外溢惠阳，近几年来，有成千上万的企业迁出深圳！
如何解决深圳当下之痛？
来了，深圳都市圈再次明确！
4月28日，深圳发改委在官网公布其2019年工作总结和2020年工作计划。
在2020年工作计划中的“加快打造开放发展新格局”一节中提到，要“加快推进深圳都市圈规划编制”。
要充分借鉴三大湾区发展经验，协调莞惠河汕四市共同参与，合理确定都市圈发展重大任务举措，助力河源、汕尾融入大湾区建设。
很明显，深圳都市圈除了传统的深莞惠之外，还拉上了河源、汕尾一起，构成珠江东岸面积3.6万平方公里，GDP4.3万亿，人口3290万的超级巨无霸都市圈。
无独有偶。5月8号，广东省政府印发《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》
措施里面有一点尤其突出：科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划，构建协同发展机制。
除了再次提到深圳都市圈外，还提到了广州、珠江口西岸都市圈，还有两个大家较为陌生的汕潮揭、湛茂都市圈。
因此，关于汕头、潮州和揭阳三个潮汕城市，要合并成为一个城市并且升级为“副省级”的传闻，也在民间传开。更有意思的是，官方“不置可否”的回应，让这个事情多了几分靠谱！
如此看来，广东省多个城市在接下来进行内部行政区域划分调整，可能性还蛮大。
深圳都市圈，能解决什么问题？
1、缓解深圳的公共设施压力
深圳人口密度高达6725人／平方公里，作为大陆人口密度的城市，导致城市资源供求矛盾非常突出。只用了40年发展起来的深圳，经济、人口大幅增长了，但是医疗、教育等设施，却没有对等性的增加。
仅拿教育来说，2019年，深圳7区发布小学与初中一年级的学位预警。其中小学学位总缺口6.1万个，较2018年4.85万上涨约26％，初一学位缺口将超1万个。
这些缺口需求，最后要么只能去选择读私立，要么只能选择往环深走！
所以，在深圳只要是带稍微一点名气的，房价几乎每年都在上涨。
2、保留完整的产业链条
随着中心城区的土地成本增高，大规模的制造业不可避免就会往外搬迁。
早些时候，深圳的制造业是从关内搬迁至关外，由关内向关外的宝安、龙岗、坪山等区转移。但是作为整体容量不大的深圳，关外的土地也是有限，用地成本也在逐年抬高，那怎么办？
往深圳都市圈搬迁。
把制造业迁移到深圳周边城市，深圳本土则放置高科技创新产业、总部基地等，有效保留完整的产业链配套，这将构建出深圳未来超强的核心竞争力。
3、搭建以深圳为枢纽的交通网络
深圳和惠州。已开通的厦深高铁、在建的赣深高铁，2020年启动建设的深汕高铁、深惠城际、深大城际。未来，惠州与深圳之间将有5条轨道交通相连。当然，还有两条待批复的地铁延长线，14号深惠地铁延长线，16号深惠地铁延长线。
深圳和东莞。已经通车的广深轻轨、广深港高铁，穗深城轨，建设中的赣深高铁，深茂高铁，规划中的广深第二高铁。深圳未来可能会有5条地铁与东莞相连，深圳地铁11号线、6号线、20号线、10号线、13号线！
深圳和汕尾，河源。刚刚讲深惠的时候已经提到，深圳到汕尾的就是今年即将动工的深汕高铁。深圳到河源，就是在建的赣深高铁。
在深圳都市圈的规划下，搭建以深圳为枢纽的交通网络，实现1内的都市圈通行。
4、解决深圳房价过快上涨
深圳为何能成为15年楼市上涨的领头羊？为何在2020年疫情之下，部分区域房价还在上涨？
2019年，深圳再次成为了二手房单价最贵城市，目前二手房房价已经去到7.24万／㎡。
深圳人多地少产业强的特性，早已埋下了高房价的基因。如何控制深圳的高房价？控制不了，深圳中心区的房价恐怕只会越来越高。如何控制深圳的房价过快上涨？欸，这个倒还可以探讨探讨。
建设深圳都市圈，通过搭建完善的交通体系，把产业和人口往周边城市疏解。就能有效抑制深圳房价过快上涨。
不好意思，以上全错。
仅仅通过搭建深圳都市圈，不消除行政壁垒来建设先行社会主义示范区？太南了。
深圳扩容可行吗？或许有100个理由不可行。
比如，东莞和惠州不答应，广东省更不答应；深圳自身土地其实不少，在龙岗、光明、坪山还有很多空地；惠州东莞，尤其是东莞，土地开发强度也很高了，而且也建了很多房子；靠深汕、深河飞地已经在解决用地问题了。。。。。
深圳扩容可行吗？或许有1个理由就够了。建设先行示范区要求之下，一切阻隔和利益冲突都得让路。
如果深圳扩容是一场自上而下的推动，那么真实的场景应该是：一旦确定，各方利益举手表态还来不及。
实际上，行政规划的调整，不是什么大不了的事情。对于要做大做强一些区域中心城市，扩容往往是标配。
回顾期，也就是建国后，以北京、上海为核心的城市区域扩容最为典型。
1952-1958年，北京把周边房山、昌平、通县、顺义、大兴、怀柔等收编，形成了当下1.6万平方公里的大北京。
1958年，奉贤、松江、金山等10县划归上海，奠定当下大上海的基本轮廓。
而最近的10年，以部分省会城市的扩容最为典型。
2011年，合肥扩容，和芜湖、马鞍山一起，三分巢湖。
2016年，原由资阳代管的简阳，变成由成都代管。
2017年，咸阳退出，西安正式全面代管西咸新区。
2019年，山东面积地级市莱芜，正式并入济南。
有人说，深圳都市圈编制出台，将打破深圳扩容的幻想。
而我却认为，深圳都市圈——恰恰是深圳扩容的步！
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