[摘要] 2020年，楼市正在发生种种变化。相比过去，风险大于机遇，不确定性大于确定性。
2020年，楼市正在发生种种变化。相比过去，风险大于机遇，不确定性大于确定性。
很多朋友都还抱着老观念来看待房产投资，但市场已经发生了变化，而作为参与到市场里的我们，难道观念不用改变，思维不用升级吗？
答案是必须的。所以，今天就来带大家更新房产投资三观。
01
更新观
为什么大家都那么热衷于投资房产？实在是过去投资房产的太高了，北上广深的房价10年翻4／5倍，若是再加上3.3倍的杆杠，直接是去到10-20倍，50万进去，500万出来都只是个合格。
尤其是2015-2017这三年让大家印象深刻，一二三四线城市的房价轮番上涨，随便一个城市涨个50％不成问题。
大家想想，过去咱们老百姓（603883，股吧）做什么投资有买房那么挣钱？别想了，只有买房。
如果时光倒流，让你穿越回4年前去买房，你会怎么做？你一定会砸锅卖铁，房子再抵押、x用卡套现，首付贷大胆用等等各种手段。我相信，只要不犯法，你会想尽一切方法筹钱、用光你能用的名额去买房，买N套房。
是的，4年前你要这么做，你现在身家已经暴涨百倍了。这种方式听起来很激进，但是3年前你完全可以这么干，为什么？
原因很简单，答案很明显，房价大涨了这么多。也就是说，只要房价能够确定是涨的而且短期内涨幅不少，刚才那种操作就完全派得上用场。
02
可现在还能这么做吗？
首先，我们要清醒认识到的是，过去这种1年或2年房价的暴涨模式是可遇不可求的，甚至，我很坚定地认为这种暴涨模式在我们有生之年都不会再现了。当然，中国的房价上涨空间远没有结束，只是怎么个涨法而已。
而如果你还带着这种短期，滥用杆杠的方式去投资房产，最直接可能导致的结果就是断供，没有资金供楼。更惨的是有可能房价下跌，甚至跌过你的首付额度让你陷入负资产。
两个原因：1、房价短期暴涨的模式结束，进入慢牛时代；2、城市出现分化，当下的房价会成为一部分城市3-5年甚至更长时间的高峰。一旦你买错，甚至还滥用杆杠，后果将不堪设想。
所以，楼市新形势下，我们个更新的就是观。
错误的观是：短期，滥用杆杠；正确的观应该是：价值投资，聚沙成塔。
03
更新周期观
因为上一波房价的上涨，培养了不少人的短期炒房思维。很多朋友可能会有这样的想法：今年买房，持有个两三年甚至一两年，然后转手就卖掉。
你们说，这样实际吗？刚才已经和大家说过，类似15-17年这种房价短期暴涨的机会不会再有。
这一刻，你要投资房产，任何一个城市，如果不抱有至少5年以上的投资周期，我劝你碰都不要碰。为什么？没有这个时间，房价就不会涨到合理的利润。做投资没有合理的利润，难道你赚个10％，甚至不赚钱你就走吗？
另一方面，现在高投资价值的城市，基本都已经限售。如果你买的是期楼，收楼要1-2年，拿房产证又要1年，不同城市的限售又要2-5年不等，这么一算下来怎么着你都需要5年左右才有资格转手。
至于那些不限售的城市，拉萨、遵义、菏泽等等，你愿意投资吗？对于没价值的城市，不要说限售影响你的房子转手的时间，就算不限售，打开门让你卖，你也未必卖得出去。
其实买房要挣钱并不难，选对城市，长期持有。只要你选到一个有价值的城市和项目，放心大胆地持有，时间自然会给你的回报。
所以，楼市新形势下，我们第二个要更新的就是周期观。
错误的周期观：2-3年转手，快进快出；正确的周期观：至少持5年的投资预期。
04
更新择城观
很多人都会陷入这样一个买房路径，自己在哪个城市发展或者自己老家在哪，就买哪里的房子，哪怕已经解决了刚需，以投资的目的再去买房，也还是不管三七二十一，认准了和自己有关联的城市来买。
所以，房产界也存在88定律，也就是80％的人都会把他们80％的房产集中在一两个城市。
为什么会出现这种现象呢？一方面，过去大家的房产投资意识不强，只买一套房子的占了大多数，买二套买三套也很少会去思考一个问题，自己所在的城市有投资价值吗？或者反过来说，其他城市会不会比自己所在城市的房产价值更高吗？
如果你凑巧在一线或强二线发展那还好，哪怕你集中买房，你的房子都是买在了一线或强二线。
而如果你刚好是在三四线城市生活或发展，然后你的房产都集中买在了三四线，那这个风险就大了。手上的房子越多，风险就越大，等于揣着一堆定时炸弹。
三四城市的房产价值已经说过很多次，过去这一波房价上涨，的幕后推手就是棚改。当前货币置换已经逐步变成实物置换，更关键是2020年棚改要进入尾声。到那个时候，那些人口流出严重的三四线城市房子靠什么支持房价继续往上涨呢？
不要说你的房子全都投资在三四线不可取，过去5年，哪怕你买深圳和买武汉，这两者的差距都很大。所以，跳出自己所在城市，放眼去看楼市价值才是正确的买房之道。
真正合理且长远的择城观，必须要学会跨城投资，不要局限在一城一地。
所以，楼市新形势下，我们第三个要更新的就是择城观。
错误的择城观：在哪买哪，熟哪买哪。正确的买房观应该是：跨城投资，选对雪坡。
何为选对雪坡？巴菲特有一句经典名言：人生就像滚雪球，关键是找到湿湿的雪和长长的坡！
而我也说，房产投资也是滚雪球，也要找到湿湿的雪和长长的坡。湿湿的雪就是选对城市、选对项目，长长的坡就是通过长期持有来积累高。
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