[摘要] 伴随着“疫情”影响与经济下行压力，一些影响楼市走势的政策或指标变化越来越明显，比如2017年年中以来M2增速首次破10％，青岛作为核心城市来讲“需求端”的楼市政策开始定向宽松等等。越来越明显的信号表明，房价将步入上涨的通道。
来源：老张宏论
伴随着“疫情”影响与经济下行压力，一些影响楼市走势的政策或指标变化越来越明显，比如2017年年中以来M2增速首次破10％，青岛作为核心城市来讲“需求端”的楼市政策开始定向宽松等等。越来越明显的信号表明，房价将步入上涨的通道。
信号一：货币宽松了：2017年年中以来M2增速首次破10％，市场流动性宽松将助推楼市快速复苏回升
继美欧“量化宽松”（QE）外围市场资本或流动性泛滥后，国内市场流动性也确实开始宽松了。央行数据显示，2020年3月末，广义货币（M2）余额208.09万亿元，同比增长10.1％，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点，也是自2017年年中以来M2增速首次破10％。
历史经验表明，每当M2增速开始有上涨“小高峰”时，房价也必然出现上涨趋势。比如，2008年推出4万亿刺激计划，2009年M2就暴增27％，2010年暴增19％，这两年房价就出现快速上涨，甚至2009年。同样，无论是2013年M2增长13.59％的“小高峰”，还是2015-2016年M2分别上涨13.4％、11.3％的“小高峰”，均带动了当年或后期房价的上涨。
如今，2020年3月末，广义货币（M2）同比增长10.1％，自2017年年中以来M2增速首次破10％，意味着今年M2增速在“疫情”影响及经济下行压力下应该具备“小高峰”的条件。结合历史经验来看，伴随着M2增速“小高峰”的到来，房价尤其是核心一二线城市的房价也将步入上涨通道。
不过，从本轮宏观指标和楼市环境来看，房价的上涨趋势仍然受到两个因素制约：一是，“疫情”影响购房需求的释放，从楼市交易状况来看，笔者预计非湖北地区4月下旬可恢复正常，5-6月更是没有什么大的问题，因此“疫情”对楼市的影响越来越小；二是，M1指标还没有出现明显回升，3月份增速是5％，随着M1增速今年3-4季度快速回升，M1与M2剪刀差缩小，市场上才算是真正意义有钱了，届时，当M1-M2的增速位于“小高峰”时房价也将步入上涨通道。
综上所述，国内外“量化宽松”背景下，市场流动性增加，房价必然会步入上行通道。这既是历史经验，也是未来趋势。
信号二：“需求端”政策也松了：“需求端”政策刺激二季度拉开帷幕，2021年房价步入上涨通道
核心城市“需求端”的政策主要表现在青岛。涉及楼市调控定向宽松的内容如下：
1、坚持“房住不炒”定位，继续执行限购政策，但对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。老张解读：通过继承方式可以获得购房资格，有购房需求的群体必然通过继承将已有住房归集到其他家属名下，等于需求端限购政策定向宽松。
2、鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。老张解读：青岛楼市5年限售变2年，推新规鼓励改善需求入市，等于需求端限售政策定向宽松。
3、在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。老张解读：推新规鼓励人才类首套需求入市，其实，人才的标准已经降的比较低了，等于需求端限购政策定向宽松。
同策集团首席分析师张宏伟认为，从青岛楼市新政出台的背景来看，一是，青岛受“疫情”影响楼市还未恢复正常，需要政策面刺激有效市场需求，二是，青岛本身也面临去库存压力，尤其是即墨、胶州等区域。此时，青岛出台针对“需求端”的政策符合“因城施策”的政策基调。另外，青岛楼市新政是核心城市（省会城市、计划单列市和直辖市）首先针对“需求端”制定的定向宽松措施，标志着青岛之后，其他核心城市“需求端”政策从二季度开始也会有定向宽松趋势。伴随着需求端的刺激，核心城市的楼市交易量也会快速在二三季度复苏，预计房价表现四季度开始企稳，2021年步入上涨通道。
此外，“需求端”的政策变化也体现在银行大力支持上。据媒体报道，建行业绩会上披露了2020年的资金安排：2020年整个资产目前安排的计划，其中新增贷款15000亿元，现在已经安排了14600亿元计划，公司类贷款6850亿元，个人贷款是7650亿元，其中个人住房按揭贷款5700亿元。
2020年仅仅一个建行个人住房按揭贷款5700亿元，这说明“需求端”的政策也会支持楼市快速恢复，叠加各城市后期“需求端”的定向宽松措施，核心城市的楼市交易量也会快速在二三季度复苏，房价表现四季度开始企稳也就没有什么大的问题，2021年步入上涨通道也是可期的。
信号三：“疫情”影响减弱，市场趋势向好：预计4月下半月销售回款正常，市场指标快速恢复有助于楼市企稳回升
“疫情”影响今年2-4月购房需求的释放，从楼市交易状况来看，确实也如此。但是，伴随各地售楼部复工复产，各地最近1-2周来人来访量已经恢复到正常水平的70％左右，笔者预计非湖北地区4月下旬可恢复正常，5-6月更是没有什么大的问题，因此“疫情”对楼市的影响越来越小。
但是短期内来看，行业资金面的紧张状况并没有改变，这是我们应该去面对的现实。因此，我们从楼市周期趋势来看，2020年上半年必然是“以价换量”保流量销量的阶段，三季度大概率延续这样的趋势。
不过，预计到四季度，随着市场流动性的持续宽松与“需求端”政策的刺激，房企销售回款会恢复正常，房企的资金面压力必然得到缓解，届时，供求压力不大的核心一二线城市楼市周期开始步入上行周期，房价表现为恢复性上涨，到2021年，在股市资金推动下，楼市周期进入下一轮上涨通道，一二线城市率先进行上涨之后，再带动核心经济圈内核心城市周边的三四线城市进入上行通道。
同策集团首席分析师张宏伟认为，市场流动性的注入与“需求端”的刺激，必然会导致房价进一步上涨，中国房价也将因为市场流动性宽裕与“需求端”的刺激在2021年步入新一轮的上涨趋势。尽管当前楼市调控的基调坚持“房住不炒”，坚持“纾困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调，短期内调控政策并未出现明显的宽松，但是，美国QE之后带来的市场流动性宽裕的大势的变化对于国内楼市影响更大，2021年房价也必然进入新一轮上涨周期。
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