[摘要] 楼市走到今天，从长期来看，房地产市场已经逐步走向成熟，房价也“轻舟已过万重山”，对于很多人来说，买一套房已不是那么容易了。
楼市走到今天，从长期来看，房地产市场已经逐步走向成熟，房价也“轻舟已过万重山”，对于很多人来说，买一套房已不是那么容易了。在过去的2018年，新房成交面积和成交金额，再创历史记录，房子还在不停的建，人们还在不停的买。虽然说，当前的楼市温度已经降下来了，但没有买房的人，无论是刚需还是改善，心理还是比较心慌。担心今年开春后，是不是又如往年一样，楼市回暖，房价上涨，“年初不买房，一年又百忙”。
楼市似乎还是一如既往。但我们悄然发现，楼市在变与不变过程中，环境已发生了实质性的变化。简单的说，就是即使房价继续上涨，但未来大概率不会重复之前的模式。所以，如果我们有购房需求，则有必要了解这种变化。或许，我们没有房的人对于买房需求更从容，也包括手中有闲钱想再次置身房市的朋友们。
那么，2019年，到底还能不能买房呢？结合本波楼市的发展阶段和官方的政策信号，笔者梳理出两个关键点，供计划在2019年购房置业的朋友参考：
关键点一：政策时间点
在楼市上升过程中，我们闭着眼买，一般也不会太错。在楼市调整期（下行期），我们一定要坚持“不见兔子不撒鹰”的原则。这话如何理解呢？就本轮楼市来说，除少部分城市，如环京、上海、厦门等地区楼市提前进入调整外，其他众多的三四线城市，包括不少强二线城市，房价到目前为止都还没有什么像样的调整。当然，成交量一直在低位。量既然掉下来，如果量上不去，那么，房价就不可能上去，所以，我们此时买房，就需要等这个成交量上去，无论是一手房，还是二手房。
那么，这个成交量何时才能上去呢？就当前市场和历史规律来看，就一个至关重要的因素，那就是“信贷政策”。我们知道，这波楼市降温，除了各种限制措施的巨大作用外，最关键、最直接影响楼市的就是单向提高“房贷利率”，基本上把刚需、改善、投资群体通杀，即“一刀切”。所以，大家应该看出来了，“房贷利率”的高低才是影响阶段性楼市的杀手锏。这个信号如何掌握呢？
我们可以看到，本轮房贷利率周期已经在去年12月份左右发生了变化，向下拐点已经出现。当然，这个调整不会一蹴而就，需要结合经济走向配合的货币政策来决定，从而引导“房贷利率”下行。在去年底，央行官员表态“当前中国经济处于下行周期，需要一个相对宽松的货币条件”，结合楼市步入调整期现状，我们认为，在未来几个月，“房贷利率”下行是具备条件的。一般说来，房贷利率下调后3个月左右，会迎来楼市成交量持续回升，此时会是一个相对比较好的入市时机。
关键点二：城市选择
我们一直在喊，选择房产就是选择城市。事实上，除了在自住的城市买房外，房子之于城市越来越重要。我们买房，难道仅仅是买的是同样的砖石、水泥吗？显然不是，我们买的是房子下面的地皮、买的是房子周围的配套，包括城市配套、福利。所以，才有了房价高低之别。为什么有的城市房价涨得快、房价高，你看看附着在房子上的东西也就明白了。
长期以来，我们选择城市都是以“一二三四五线”城市来区分。现在已经发生了悄然变化，也就是说同样的城市等级，房价不一定高，也不一定有潜力。比如说，一座二线城市，并不一定比一个三、四线城市房价高。这主要是与国家规划的发展战略有关。根据国家近年提出的城市发展战略，以及世界发达国家城市发展规律来看，未来中国的城市发展就是“都市圈、城市群”。随着都市圈、城市群同城化发展，区域内的房价差距也会逐步缩小，这就是为什么都市圈内的小城市房价还会比一些二线城市房价高、潜力大的原因。
在看得到的未来，雄三角、长三角、珠三角三大城市群，仍然会是国内房产最有价值的区域，域内的城市房价还会有不俗的表现。所以，比如像前期跌幅较深的环京地区，其潜力肯定比一些二三线城市要大得多，还有如上海周边的花桥、嘉善、南通等，广深之间的东莞，还有旁边的惠州等，这类城市还不少，不一一列举。当然，随着国家布局和产业转移，还会出现发展不错的区域城市群，比如中西部、山东半岛等都有机会，这个只能交给时间来检验。如果你的房子在这些城市，自然会享受到城市红利带来的溢价抬升。
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