[摘要] 这两年房地产行业讲的最多的就是“高周转”这三个字，为了达成千亿、三千亿、五千亿等一个个的小目标，似乎只有高周转才能做得到，眼巴巴瞅着碧桂园、小中梁一年一个新台阶，所以人人都喊高周转，家家都求“四五六”，一时间风头无两，似乎不讲高周转就不是主流开发商一样。
来源：周璐的笔记
这两年房地产行业讲的的就是“高周转”这三个字，为了达成千亿、三千亿、五千亿等一个个的小目标，似乎只有高周转才能做得到，眼巴巴瞅着碧桂园、小中梁一年一个新台阶，所以人人都喊高周转，家家都求“四五六”，一时间风头无两，似乎不讲高周转就不是主流开发商一样。
但是天天喊高周转，真的懂这三个字的内涵吗？
现在很多人对高周转的理解非常肤浅，只是觉得就是房子造得快，毕竟四五六最重要的一点就是四个月开盘，要开盘就必须造得快。的确在中国现行的预售制度下，造得快是实现所有其他事情的前提，也是最容易当抓手的一个管控手段，毕竟很多事情都是看天命，但是造得快是尽人事就能搞的定。
造得快的结果就是豆腐渣。曾经的高周转前辈们，比如恒大、万达、绿地，房屋维权事故不断，究其原因就是工期太赶。现在的碧桂园、中梁们甚至不仅是房屋质量问题了，是往往连工地都给你塌了。总之这两年交房的房子，收房时候都要多一个心眼，好好看看修修补补的问题。
言归正传，到底什么才是高周转！高周转的核心点是什么？我们该如何去打好高周转的这个策略？本文就是讲好这件事。
一、高周转的核心点
高周转，不是说你房子造得有多快，预售有多早，竣工交付结利能提前多少，高周转的核心一定就是现金流。
高周转的理想模型：今天买地100亩花了1亿，明天就卖房收了3亿，后天再买地300亩花了3亿，大后天就卖房收了9亿。所有的工程款、税款都是滞后结算的，大量的现金流在我手上，我可以不断得滚动。
所以，房子造得快，只是配合高周转现金流回笼的一个手段，在中国大部分地区，必须办理出预售证才能卖房，必须办理出施工证才能融资，建设进度和现金流绑在了一起，所以看起来高周转貌似等于快建房。
只要你有本事，高周转就能完美转化为现金流的游戏。比如拿地前就锁定客户，直接给单位团购定制，用单位团购的订金来支付土地款及工程款；比如融资强，能够一下子就把土地款全额融回来还有多余，这个时候，地块就算不开发也无所谓了，自己的钱都回来了，又可以继续对外投资了，地块当做一个融资标的享受慢慢也是种策略，反正无压力了。
二、高周转的本质
高周转的本质其实有点类似于金融中的高频交易，不跨周期，快进快出，通过设置一定的套利机制保障自己的盈利。
开发商的高周转更加厉害的地方，就是他是一个资源整合型行业的龙头，处于房地产业食物链顶层。就算把房产做成了快销品，利润大幅下降，也能通过挤占供应商的账款来提高自身的，就是传说中的，要富我优先，要穷一起穷的状态。开发商非常关注自有资金的现金流回正，因为只要回正了就意味着开发商把自己的钱拿回去了，后面这个项目是死是活就和自己没关系了，做好了大家分钱，做不好反正那么多供应商扛着呢，供应商维权？法务部门会陪着打几场官司的，都是民事纠纷呢。
三、高周转的误区
现在很多开发商都在学高周转，但是都没有学到位。哪一点呢？就是：
高周转的内涵里没有不能亏本的说法！
高周转就是拿了地融资和卖房，然后收了钱继续投资。现在开发商碰到了高价地发现可能会亏就捂着，房子倒是按照456去赶工，搞得资金压力越来越大，转倒转不动了。谁和你说一定要捂着了，高周转就是要现金流，就是要随行就市，亏就亏了，出了货收了钱去拿更便宜的地就好了，再不济放点高利贷还有一年2分利。
随便拿一张正弦函数来当做行情走势图，x表示时间，y表示价格。买点1买入，卖点1卖出，就是很舒服的高周转。但是如果是买点2买入的话，你是要硬生生憋到卖点2’吗，还是卖点2卖掉也算了。
前面说了，高周转就是充分利用现金流，如果要苦熬，你的现金流就枯竭了。如果直接卖，你还能有自有资金回正的机会，要亏？你后面还有一堆供应商陪着你呢，而且你并不知道要熬多久。
所以，高周转不只是一句口号，还是一种随行就市的态度。
做买卖有亏有赚，亏了就亏了，真亏了说明市场不好，你卖房拿出来的钱再去买地的时候，地价也便宜了，低卖低买，资产置换。
四、高周转的前提
写到这里，突然忘记了一件非常重要的事情。就是大家讲的高周转必须对资产对象有界定，一定是流动性好的资产才能高周转。
就是，房地产号称不动产，流动性一般都不是太好。有些降价甚至白送都没人要的资产，就不能算在高周转里面，这种都是造多少亏多少。一定是有价值，大众乐于接受的，但是价格一直在随行就市波动，价格降到位一定卖得掉的，比如住宅、公寓这种才算是高周转的对象。
五、高周转下的策略
很多开发商其实都把高周转简单等同于造得快、卖得快，之前市场好的时候，一直在盘算，今年卖了多少货值，为了达成几千亿的小目标，自己今年应该要拿多少货值。有时候变成了硬凑货值，而不管项目的质量，不管项目到底好不好卖、是不是能周转起来。
其实高周转真正的奥义，就是卖。有什么就给你卖什么，项目不赚钱没关系，就算亏一点也没关系，现金流值钱啊。所以拿地只拿好卖的地，不好卖或者转不动的地基本上很少去碰，卖起来也是倾销式的，所到之处，韭菜根也能给收割干净。这一点，我比较佩服融创、恒大、绿地，还有以前的万达。
也同情不少高周转口号喊得响，身体却不由自主转向利润导向的企业，拿了几块高价地，为了向股东负责到底，宁愿被融资成本压垮也不愿便宜卖。
不过的确也是的，我在股市里面的表现就很差，经常嘴上说要及时割肉止损，但一看到账户亏损比例，就不想动了，宁愿趴着。
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