[摘要] 当北京进入限竞房时代时，刚需客群正在筹备入市。但不同于以往的是，这一客户群体并不急于入市。因为即使是限价商品房，一旦入市也需要8年左右的锁售期，再加上400万元以上的起点，对于购房者来说，依然并不容易。
当北京进入限竞房时代时，刚需客群正在筹备入市。但不同于以往的是，这一客户群体并不急于入市。因为即使是限价商品房，一旦入市也需要8年左右的锁售期，再加上400万元以上的起点，对于购房者来说，依然并不容易。
正如某壳研究院院长、某壳找房首席经济学家Y现领表示，在过去，购房像千军万马走大道；现在，购房更像过独木桥，一着不慎就会被拒之门外。
Y现领表示，中国当下普遍存在的独特的住房格局是，父母有房的年轻人更有可能实现从租到购的住房需求；在二、三线城市有房，才可能在一线城市有房——也就是说越是有房的人越有能力换大房、换好房、换新房。
他进一步表示，从国外住房市场看，纽约的房屋自有率平均为36．9％，美国为68．8％；在社会福利较好的德国，住房自有率也仅为43．9％，首都柏林为15％。而在国内一线城市房屋自有率则基本在70％－80％之间。高房价、信贷收紧和住房自有率高共同合力形成的结果是那20％的无房者极有可能长期被挡在买房市场之外。
“当下中国房地产市场有几组特征值得深思。”Y现领指出，首先，房价收入比增长快，根据2011年－2017年主要一、二线城市房价收入比的增长趋势统计显示，北京近7年的房价收入比增长162％，这也意味着购房者在7年间收入需要同步增长1．6倍，才能追的上房价上涨的速度。
其次，高房价城市杠杆水平反而更低。从2011年至今，北京二手房贷款成数已由48．8％下降到36．5％，杠杆水平明显下降。在杠杆水平降低的同时，高价房购买力反而更稳定，且全款购房比例更高。并且，从数据可以看出，自2011年至今，北京全市的平均购房年龄在持续提高，从31岁提高到34岁，然而豪宅购房人群的平均年龄却基本保持在34．5岁－39岁，购买力稳定。
再者，房价上涨最快的城市，住房供应反而持续下降，透过北京十年来的新房交易数据，不难发现，新房供应能力在逐年下降。除此之外，交易波动性大、高房价与空置一同存在、城市人口与住房密度低同样是目前国内住房问题的基础表现。
由此同时，政策对市场的调控从未停止，这样决定了在2007年和2016年两轮杠杆率快速扩张期后，政策多次收紧信贷，打击加杠杆，经过2010年限购和2016年起多地相继收紧信贷政策，去杠杆成为楼市的常态。
那么接下来，中国的房地产会怎么走，这个局如何解开？Y现领表示，的出路仍是等待刚需生长。当前市场需要关注并守护刚需，要给予这群25岁－35岁的首次置业的刚需人群积累财富的时间，同时给他们在这一阶段能支付的租住条件，因为，他们才是市场复苏的机遇。
来源：证券日报
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