[摘要] 湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布编号为“武房规〔2018〕3号”的《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程 的通知》（以下简称“《通知》”），要求规范房地产开发企业销售行为，实行销售方案备案与公示制度、实行售前约谈与承诺制度、实行售中现场巡查制度、实行售后报告与抽查制度，并倡导采取公证
来源：澎湃新闻
6月1日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布编号为“武房规〔2018〕3号”的《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程 的通知》（以下简称“《通知》”），要求规范房地产开发企业销售行为，实行销售方案备案与公示制度、实行售前约谈与承诺制度、实行售中现场巡查制度、实行售后报告与抽查制度，并倡导采取公证摇号方式公开销售。
来自武汉市住房保障局的解读，为进一步贯彻落实强化房地产市场 工作的部署要求，针对新建商品房销售环节反映突出的炒卖房源、茶水费、价外价等问题，切实维护市场秩序，制定了进一步规范新建商品住房销售行为的 举措，并于2017年12月起组织开展试行。
《通知》要求，销售方案备案公示。开发企业在取得预售证前，需报备《商品房销售方案》，明确预售房源、销售时间、销售方式、销售人员等基本信息，有利于房管部门提前介入，针对性加强销售过程 ，以及售后的调查处理。
同时，通过《商品房销售方案》的公示，保护购房人的知情权，帮助购房人理性选择，从源头减少发生矛盾纠纷的机率。
武汉市住房保障局还要求，加强销售进度管理。通过“人房绑定”实时掌握项目销售信息，发布项目可售房源信息，防止开发企业 行为；开发企业在项目公开销售后5个工作日内，报备销售进度及清册，便于房管部门针对性开展售后监督检查。
实行约谈、承诺、巡查制度。通过规范售前约谈、企业承诺及房管部门巡查等工作制度，一方面，房管部门提前介入，加强销售行为的 ；另一方面，向开发企业表明态度、宣传政策、明确要求，打消企业侥幸心理。
武汉市住房保障局表示，通过实施商品房项目销售全过程 ，争取达成三方面的成效包括规范 行为、强化管理手段、压缩违规空间。
具体而言，细化 内容、时点流程、方法手段，并将以往好的经验与做法完善固化为工作制度；通过实行商品房项目销售的备案、公示、约谈、承诺、报告、巡查、抽查等制度，强化商品房项目销售实时、动态的全过程 ；明确“夜间禁售”、意向购房人实名登记、购房资格核查前置、认购人房源锁定等管理要求，并与商品住房公证销售、刚需保护性措施、“网签即备案”等管理方式相互衔接，不断增加开发企业和经纪机构违法违规难度，压缩违规牟利空间。
据新华社报道，此前一天，武汉市宣布自6月1日起，武汉将把全市刚需优先选房的房源比例，由现在40％提高至60％，更大程度满足刚需群体的购房需求，化解“一房难求”局面。
今年2月，武汉市实施了刚需人群首次购买新建商品住房优先选房措施，将单价低于18000元、面积不超过120平方米的房屋作为刚需优先选房房源。在武汉无自有住房、符合武汉住房限购政策规定、前３年内无住房交易记录的意向购房家庭，可优先选购一套。
《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程 的通知》全文如下：
各房地产开发企业：
为进一步加强商品房销售全过程 ，规范房地产开发企业销售行为，维护市场正常秩序，现将有关要求通知如下：
一、实行销售方案备案与公示制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前，应向房管部门提交申报预售房源销售方案，销售方案备案后，原则上不得调整变动。房地产开发企业应通过销售现场、网络等途径向社会公示已备案的销售方案。
二、实行售前约谈与承诺制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前，应接受房管部门的售前约谈， 开展项目销售前的检查，并向房管部门提交规范开展销售活动的书面承诺。
三、实行售中现场巡查制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，须在10日内一次性公开销售全部准售房源，销售时间不得早于9：00或晚于20：00。项目销售期间，房管部门对项目销售现场进行巡查和监督，房地产开发企业应主动 并接受房管部门的巡查和监督。
四、实行售后报告与抽查制度。商品房项目公开销售后五个工作日内，房地产开发企业须向房管部门报告房屋销售情况，提交认购人名单，并通过“武汉市商品房买卖合同网上签约和备案系统”将认购人与所购房屋进行实名绑定，原则上不得调整变动；项目销售完毕前，房地产开发企业应定期向房管部门报告销售进度；商品房项目销售后三十日内，房管部门按照所售房屋的一定比例对购房人进行抽样调查。
五、房地产开发企业应合理控制意向购房登记规模，意向购房人数多于项目准售房源的，倡导采取公证摇号方式公开销售。
六、房地产开发企业如违反本《通知》规定的，我局将依法责令立即整改，记入房地产开发企业信用档案，并向社会公示；对拒不整改的，纳入房地产开发企业信用警示名单，并可依法暂停商品住房网上签约和预售资金 帐户的资金拨付。
七、本通知自发布之日起执行，有效期二年。
2018年5月31日
《市住房保障房管局关于进一步加强商品房销售全过程 的通知》政策解读全文
一、出台背景
在市委 的正确领导下，我局认真贯彻落实党 国务院关于房地产宏观调控决策部署，始终坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，认真落实住建部整顿规范房地产市场秩序的部署要求，坚持应急与谋远相结合，宏观调控与市场整治并重，不断加强市场整治和 ，保持了房地产市场持续平稳健康发展的良好态势。 是2016年9月以来，我局持续开展全市房地产市场专项整治行动，切实维护“主体诚信、行为规范、 有力”的良好市场秩序。
为进一步贯彻落实、全省住房城乡建设工作会议关于强化房地产市场 工作的部署要求，准确把握市场变化，针对新建商品房销售环节反映突出的炒卖房源、茶水费、价外价等问题，转变 理念、创新 方法、完善 制度，努力提高市场 的针对性、实效性，促进市场 的规范化、常态化，切实维护市场秩序，保护群众合法权益，我局研究制定了进一步规范新建商品住房销售行为的 举措，并于2017年12月起组织开展试行，得到社会广泛关注和普遍好评。为全面推进实施我市房地产市场 ，持续整顿规范市场秩序，特制发《关于进一步加强商品房销售全过程 的通知》。
二、重点内容
（一）销售方案备案公示。要求开发企业在取得预售许可证前报备《商品房销售方案》，明确预售房源、销售时间、销售方式、销售人员等基本信息，有利于房管部门提前介入，针对性加强销售过程 ，以及售后的调查处理。同时，通过《商品房销售方案》的公示，保护购房人的知情权，帮助购房人理性选择，从源头减少发生矛盾纠纷的机率。
（二）推进实施实名购房制度。要求开发企业在意向购房人实名登记的基础上，将公开销售并选定的房屋通过“网签备案系统”与认购人绑定，且原则上不得调整变动，堵塞开发企业和经纪机构抢占、把控房源的渠道，压缩违规空间。同时，为实施“网签即备案”奠定基础，防范开发企业延迟网签、占用购房款项的行为。计划逐步推行“意向购房人实名登记”和“购房资格核查前置”的工作模式， 终在系统、流程配套完善后，实现“一人一房一码”的“实名购房”模式。
（三）加强销售进度管理。通过“人房绑定”实时掌握项目销售信息，并可通过“房地产市场信息网”准确发布项目可售房源信息，防止开发企业 行为；明确要求开发企业应在项目公开销售后5个工作日内，报备销售进度及清册，便于房管部门针对性开展售后监督检查，提早发现处置潜在违规问题，将违规行为消灭在萌芽状态。
（四）实行约谈、承诺、巡查制度。通过规范售前约谈、企业承诺及房管部门巡查等工作制度，一方面，房管部门提前介入，主动履职，加强销售行为的 ；另一方面，向开发企业表明态度、宣传政策、明确要求，打消企业侥幸心理，增强遵规守法意识。同时，通过规范约谈、巡查的程序和记录，完善工作资料，强化“过程留痕”管理，规范 行为。
三、特色亮点
始终坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，精准调控，结合武汉实际，转变 理念、创新 方法、完善 制度，努力提高市场 的针对性、实效性，促进市场 的规范化、常态化，切实维护市场秩序，保护群众合法权益。同时，将商品房销售全过程 与我局房地产项目管理、商品房“网签即备案”工作协调推进，不断健全完善我市商品住房全过程 体系，并进一步整合楼盘表、测绘成果、网签备案、预售资金 等系统信息，增强房地产数据信息统筹利用能力。
通过实施商品房项目销售全过程 ，积极推进房地产市场 ，争取以下成效：一是规范 行为。细化 内容、时点流程、方法手段，并将以往好的经验与做法完善固化为工作制度；二是强化管理手段。通过实行商品房项目销售的备案、公示、约谈、承诺、报告、巡查、抽查等制度，强化商品房项目销售实时、动态的全过程 ；三是压缩违规空间。明确“夜间禁售”、意向购房人实名登记、购房资格核查前置、认购人房源锁定等管理要求，并与商品住房公证销售、刚需保护性措施、“网签即备案”等管理方式相互衔接，不断增加开发企业和经纪机构违法违规难度，压缩违规牟利空间。
2018年5月31日
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