[摘要] 无论是租购同权、限买限卖等等政策，无非都是为了营造一个气氛，那就是目前的三线以下楼市目前很稳定，宏观的中国楼市长期来看也稳定。
中国的地产业，现在正式进入了“冰火两重天”的时期。一个是以北京深圳为首的一二线城市量价急冻，一个是以三四线城市为主体的房地产火爆异常，交易颇为繁荣。这形成了中国房地产的两个泡沫，是一二线城市的“刚性泡沫”，另外是三四线以下城市的“局部泡沫”。
所谓的“刚性泡沫”，短期来看，并没有破灭的危险，毕竟一线不动产是价值的人民币资产，未来反而还有可能进一步膨胀。但是，在中国广大地区的“局部泡沫”则具有很高的风险，未来很可能因为各种的经济诱因而破灭。
一、从一线流出的资金，流向了三四线
就连普通人都看得出来，目前的政策是完全不支持一二线房地产的。在史上最严调控的不断加码之下，一二线热点城市整体降温，出现了下行态势。然而，与此形成鲜明对照的是，三四线城市房价却实现了“接连上涨”，火爆异常。
以阜阳为例，近几年，大型房企纷纷进驻阜城，大量拿地开发，万达、恒大、碧桂园、绿城、安建工以及乐富强等知名房企纷纷争相拿地，促使阜城土地市场的火热，随之而来的阜城商品房售价也就被直线拉抬起来。前两年一套房几十万，首付十几万的非常多，而现在，一套房动辄上百万，首付三四十万早已不新鲜。
最严调控政策的接连发布，使一二线的市场受到打压，原本是国家逼迫资金从过剩的不动产行业退出，进入新兴的经济行业而执行的政策。确使得部分房企从一线流出，向三四线流入，造成了中国的房地产泡沫向着并没有执行限购政策的三四线城市蔓延。
二、中国房地产的泡沫为什么还没有破？
有人说，与一二线城市相比，三四线城市的楼市多靠刚需在支撑。在这一轮房价上涨的周期中，原本在缓慢释放的三四线城市的刚需得以集中爆发。但本质上，资金从一线流向三四线的事实意味着房地产行业低效低能的旧范式依然在苟延残喘，这并不是与刚需的数量有直接的关系。中国的房地产金融之所以能玩的转，是投机者这些年通过炒作一二线房地产获得暴利的原因，与中国版本的“量化宽松”（也就是四万亿刺激）有密切关系。大量发钞的结果不光让经济空转，资产价格爆炒，而且会造成社会的贫富差距越来越大等等各种问题。
房地产的金融游戏，本质上是让一部分聪明人去赚不聪明人的钱，让原本钱多的人赚原本钱少的人的钱。最后的恶劣结果就是越涨价越买，越买越涨价。这已经违背了经济学的基本理性。本来是涨价以后买的人减少，卖的人增加，这样才能达到一个供需均衡。
但现在的情况恰恰是，越涨价越买，越买越涨价，购房者买房以后不是自己住进去，而是贷款买房后把房子抵押再去贷款，买这个房以后把它抵押，让银行贷款又去买一个房，拿这个房再去抵押又可以借钱再买一个房。这就变成杠杆了。杠杆是造成金融危机的原因之一。
我们不难看出，无论是一二线，还是三四线城市，房屋的供求关系和价格依然与人们的真实居住需求有较大差距。不动产的投资、投机属性仍然大于使用居住的属性。无论是从房企的债务状况角度，或是从购房者的一般心态角度，都能看见这个趋势。
中国的房地产系统性风险其实并没有因为调控政策而消失，它只是发生了一定程度的减缓和转移。以上周四阜城2宗地块土拍成交结果为例，同昇地产以420万元/亩，总价68384.4万元摘得【2017】-16号地块，溢价率75%，成交楼面价为2739元/㎡。纵联地产以608万元/亩，总价52975.04万元，竞得颍东区【2017】-17号，87.13亩居住用地，溢价率84.24%，成交楼面价为3648元/㎡，溢价率均达到70%以上。
根据一项企业家之间的调查统计，有超过76%的内地企业家认为房地产泡沫，而认为股市泡沫大的只有37%。房地产这只的“灰犀牛”，依然是我们不可忽视的经济风险。
实际上，政府和地产商目前是在进行一次对赌。在如此严厉的限购政策下，地产商却在热衷拿地，他们预测三年时间，楼市将走入新一轮上涨周期。只要能把现阶段挺过去，长期来看依然是利润非常高的。
对于当前的房地产市场，希望进入的人依然是很多的，而通过限购限卖等等方法强制不许买房，其结果就是把资金引向三四线城市。投资市场的一个原则是，回报与风险成正比。炒作成本、价格增幅的三线以下城市，其蕴含的风险也是的。
无论是租购同权、限买限卖等等政策，无非都是为了营造一个气氛，那就是目前的三线以下楼市目前很稳定，宏观的中国楼市长期来看也稳定。媒体上长期这么稳定来稳定去的结果，就是普通投资者会带着钱进入这个市场，主动去承担巨大的系统性金融风险。只要风险的隐患没有完全转嫁到普通投资者身上，那么这个泡沫也就暂时不会破灭。
综合自：骥观天下
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