[摘要] （房天下讯）：随着房地产市场的火热程度不断加深，楼市单纯的商业或是纯住宅已经满足不了许多购房者的需求，这时候就出现了一些介于商业与住宅之间的房子。这类房子大多数从字面上直接命名，称其为商改住或住改商。
（房天下讯）：随着房地产市场的火热程度不断加深，楼市单纯的商业或是纯住宅已经满足不了许多购房者的需求，这时候就出现了一些介于商业与住宅之间的房子。这类房子大多数从字面上直接命名，称其为商改住或住改商。
所谓"商改住"是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。
住改商，顾名思义，就是将住房改成商用房，主要有两种情况:一是在宅基地上直接将住房改成商业用房;二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。
对于公寓，相信现如今大多数年轻人都比较熟知，现在许多单身的青年，都会考虑下公寓，主要是因为许多单身公寓，普遍面积小，总价低，且一般位于中心地段，较为方便，对于刚踏入社会不久的年轻人来说，单身公寓是不错的选择。
由此可见，北京商住产品限购的公告大大净化了楼市环境，早在上个世纪90 年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成 "商务公寓 "或者 "酒店式公寓 "销售。
2000 年之后，一些烂尾项目，或者以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以 "酒店式公寓 "或者 "公寓式酒店 "为名，将 "类住宅 "作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。
出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价，或与住宅价格持平。为了拉动销售，大约自 2003 年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。
由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007 年，市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中 "房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后或者变相售后的方式销售未竣工商品房 "且 "商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 "的规定，应谨慎投资。
但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以 Loft 等形式销售。
为此，2011 年起，本市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。
同时，因为在审批和后续验收环节把关不严，至今为止，仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。
这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员，以及投资客。
有机构数据显示，商住的市场规模一直呈现上涨趋势。
该机构统计显示，2008 年，北京市场商住的供应套数为 1.15 万套，而到了 2009 年就达到 2.23 万套，2016 年，商住总成交约为 4.17 万套。在价格方面，2015 年，商住的价格为每平方米 2.64 万元，到了今年年初前两月，商住的均价已经达到了每平方米 4.54 万元。
近期，因投资商改住的购房者，因这一个的北京楼市调控而陷入尴尬境地。
商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在如下几个方面:
折叠产权年限不同
住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。
同时，《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。
折叠配套设施不同
商改房无法迁入户口，无法就近入学。
据了解，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
折叠容积率及用于绿化、公共设施面积不同
由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
折叠安全级别不同
商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。
商改住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。
另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
正如去年中央经济工作会议的一句话说得好：房子是用来住的，不是用来炒的。无论是住宅、商业、公寓还是办公楼均是给需要的人做准备的，而非是给投机者钻空子的。如果说非要是投资那就要准备好应对未来将可能发生的一切风险。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
