[摘要] 房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……文章结合近期楼市表现，直指繁荣景象的背后潜伏着风险。
近期部分城市楼市过热，房价上涨过于迅猛现象已经引起中央关注。7月19日，新华社发文称，今年上半年，北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情，将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……文章结合近期楼市表现，直指繁荣景象的背后潜伏着风险。
近国家发改委和住建部也向外界传递出调控相关信息。7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，新闻发言人赵辰昕表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。同时，应以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。而住建部部长陈政高近则直接把中国楼市四巨头请去“喝茶”，虽然官方并未披露住建部此次约谈的详细内容，但外界猜测，种种迹象预示新的调控可能出台。
7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，今年上半年房地产行业相关数据已先后出炉。整体而言，上半年楼市出现了愈加严重的分化，一线城市一季度高温火热，二季度开始降温，房价升高，涨幅收窄；二线城市后来居上，不断升温，二季度涨势赶超一线；三四线城市萎靡不振，去库存形势依旧严峻。
回顾前半年楼市走势不难发现，市场行情跌宕起伏如同“过山车”。从2015年的低迷到今年春节期间的一二线不冷，三四线不热；从3月一线市场整体爆发，到“四小龙”的诞生；从4月房市的全面复苏，到5、6月的回调，房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。
来自国家统计局的数据显示，6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。商品房待售面积已是连续4个月减少，去库存效果初步显现。但有专家指出，市场的实际情况证明，普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用，反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市更加火热。
市场剧烈波动以及未来走势也是管理层关注的重点。新华社文章指出，楼市再现降温信号，是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。
加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。
值得一提的是，继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后，7月15日起厦门市也调整住房信贷政策，两地政策核心都是提高二套房及以上低首付比例，释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。
有所行动的不单是合肥和厦门。上海、深圳和北京限购政策不松绑；苏州、南京先后出台土地拍卖的“熔断机制”；部分银行也开始通过“降杠杆”控制投资楼市的风险，如兴业银行(601166,买入)大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款额度，工行个人商用房贷款低首付款比例由50%调整至70%，等等。
显然，中央更为关注的是守住不发生系统性金融风险底线。历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。因而不排除中央要求房地产市场过热的城市继续采取措施降温，同时进一步采取措施促进库存较大的城市去库存。
专家认为，楼市平衡发展需因城施策、分类施政。目前实行的普惠式降息减税的货币和税收政策，过于“一刀切”，释放的流动性不仅没有进入需要去库存的市场，反而涌入了热度本就较高的区域，加剧了地区间的不均衡状况。因此，针对不同的城市，政府需要实行不同的政策引导。三四线城市需尽快推进产业结构升级，完善教育、医疗等公共资源配套政策，用优质的产业、有吸引力的就业机会和完善的公共资源配套政策吸引人口流入，否则去库存将只是一个伪命题。
基于上述原因，未来的楼市政策，无论是货币政策、税收政策还是其他政策，都需要做到具体问题具体分析，不能“一刀切”。同时还要注意保持楼市的整体稳定，防止产生较大的波动。只有因城施策、分类施政，保持楼市整体平衡与协调发展，才能真正防范房地产异常波动带来的风险。
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