[摘要] 近十年中国上到庙堂下到市井，争论多的就是关于房价问题，而社会上也形成了两种论调：房价永涨论与房价崩溃论！而持这两种论调的人其实是代表社会上完全不同的群体，从某种层面上来讲，房产将中国割裂成了不同的阶层，而在房产争论中还夹杂着仇富，社会不公，特权阶层以公谋房，腐败等等问题。
近十年中国上到庙堂下到市井，争论多的就是关于房价问题，而社会上也形成了两种论调：房价永涨论与房价崩溃论！而持这两种论调的人其实是代表社会上完全不同的群体，原因就像我期讲述地产视频中所说的，所以二十年中国社会财富主要的分配方式与储富方式就是房产，而房产的多少直接隐含决定的了一个人的社会处境。所以从某种层面上来讲，房产将中国割裂成了不同的阶层，而在房产争论中还夹杂着仇富，社会不公，特权阶层以公谋房，腐败等等问题。
而我今天希望站在完全客观公正的立场，去为大家分析罗列双方论调的基础信息，当然我会进行筛选，只选择比较有公信力与有证据支撑的观点，并进行点评！
房价永涨论
一．政府的态度，房价永涨论强力的支撑就是政府的态度，每一个持房价永涨论的人实际上心中都有一句话：“政府不可能让房价下跌的！”为什么呢？细分下来有以下几点原因：
1.房地产行业是中国经济的超级支柱，房产垮则经济垮！
2.房地产是政府重要的税收来源，房子从规划阶段的土地出让金，建设阶段，交易阶段，持有阶段各种税费其实是构成房产的主要成本，房子本身只是“六面墙”而已，在一套房子一生中所产生交易价格中低于10%。政府作为大的受益者，肯定会想尽办法维持房价的稳。
3.现阶段经济困难，要完成经济发展目标，国家比任何时候都需要房地产发力。近期一系刺激房地产市场动作就是好的证明，而政府手上的牌还有很多。
点评：中国市场经济发展三十多年，现阶段政府已经不可能完全控制体量极为巨大的房地产市场，从整体上看市场的决定因素，在目前看已经开始慢慢占主导地位。但是如果政府完全有能力控制少数一二线城市房地产情况，因为政府虽然不能完全控制需求的变化，却牢牢掌握着一二线城市土地的供应量。所以从目前来看，政府的态度确实是影响房价未来重要的因素之一。
二．一二线城市资源稀缺，中国地域广扩，人口众多。但是随着经济发展，各种人流，物流，资金流，科技流都往中心城市聚集，这种趋势不会在短期之内有任何改变。
1.中国只有一个北上广深，作为中国共认的四大一线城市，其房价情况的变化直接会扩展到。可是这里有一个问题，中国确实只有一个北上广深，但是却有四个一线城市。所以这一条实际上并不是强力支撑一线城市房价的理由。近两年广州的房价明显弱于深圳，当市场不确定性增大时，资本会越发的集中。
2.中国青年人口流动主要方向，不可否认的是中国青年人口主要的集中地就是一二线城市，而且这个趋势未来会更加明显。这也是未来城市房价为重要的支撑因素，因为青年人口代表着刚性需求，代表城市发展的远景。
三．货币超发，这些年中国通过超发货币发展经济已经成为一种不争的结果，当钱越发不值钱时，房产是好的保值方式。中国经济大的怪圈就是企业永远缺钱，由其是中小企业与民营企业，因此国家不断增加流动性，可是钱全流到了房地产。于是企业有钱就开始炒房或是进军房地产，然后更缺钱。
点评：都说北京的虹吸效应把周边市县的经济都吸干了，房地产的行业有着更强的虹吸效应。可是货币超发虽然确实是以前房价爆涨的重要原因之一，房子之所以有如此强的吸金能力，核心是因为房价上涨。如果房价基本面出现变化，像三四线城市一样陷入停滞期，资本自然会流向其它市场。
四．中国改善性需求依旧强劲，虽然房地产市场总体供应过多，但是居民改善性购房需求旺盛，房地产依然可以以此为生存基础，迎来白银十年！
点评：房地产行业近两年有一个说法叫黄金十年后就是白银十年，在我看来恐怕不成立。在中国经济过去几十年都证明了一件事情就是爆涨爆跌才是常态，虽然房价因为有政府的强力护市，但是房价一但陷入停滞期。房屋的持有成本巨大，投资性需求会极速下降。而房产目前主要的属性其实就是投资性属性，必然会压垮所谓改善性需求。所谓买涨不买跌，就这个道理。
房价崩溃论
1.房价透支国民生活，百姓购房极为困难。目前房价与居民收入差距十分巨大，房产已经绑架了中国人的方方面面，普通人对于高房价更是怨声载道了。可是因为这个房价就会下跌吗？
点评：
1.存在即为合理，也就是房价会涨到今天这一步有其道理之所在。而普通人，由其是社会中下收入群体。可是人类社会诞生一天起，什么时候真正公平过。房子做为过去二十年社会财富的主要分配渠道，弱势群体买不起，从社会经济角度看，这才是合理现象。说白了，用任志强的话说：房子就不是给你盖的，你买不起很正常。说白了买不起房，并不是因为房价高了，而是社会层次低了。
2.刚需断层，人口结构老化。2020年，80后就全部跨过30岁门槛，做为中国主要三代人口群体，60.70.80三代人都已经渡过了对于房产的刚性需求期，而在80之后，90后比80后人口少三分之一以上，而越往后人口断崖现象会越发明显，这是经济发展与计划生育的必然结果。
点评：
1.在我看来未来对房价大的影响的就是中国青年人口出现断层，以中国平均婚娶年龄2020年之后，基本上以结婚为目的买房会断崖式减少，而且这种趋势只会越发加重。所以未来总体上刚需会迅速减少，从全局上房地产开始转向不可避免。但是中国实在太大，未个各个城市的房价走势直接与其吸引青年人口的能力成正相关。
2.范围内，房产库存压力非常大。目前之所以二线城市火爆程度超过一线，原因有两点：过去一年一线城市房价已经脉冲式上涨了很大幅度。第二是因为国家的房地产战略是希望通过拉高二线房地产走势，去带动库存高企业的三四线城市房地产市场。
点评：
1.可以说一二线城市还可以维持着一个人工牛市比较长的时间，可是三四线城市陷入长期滞涨的局面未来是不可能改变。因为库存巨大，青年人口外流严重，经济缺乏实业支撑等等因素都注定了三四线城市房产趋势不可改变的事实。
2.房产持有成本高，房产税与土地使用权续费问题。中国房价的快速上涨，一直让人忽视了一个问题就是中国房产持有成本巨大。从购房阶段的契税，增值税，营业税，印花税等，到持有环节的房产税以及有可能征收的土地使用权续费问题，还有各项如物业费，房屋维修基金，拆旧等。
点评：
1.一但房价陷入滞涨，结果对于房产持有者而言是灾难性的，由其是对投资性持房者而言，其还要承担资金的机会成本，即使是按国债标准，年机会成本也高于4%。
2.房产各项指标参照国外正常标准，都严重畸形，市场总体而言处于极度危险的边缘。参照国际惯例中国房产的租售比，房收比都严重畸形，在很多项指标上都接近当年日本的水平。
点评：数据集中反映客观的事实，但是问题在于中国与日本不同的有两点：1.日本政府是一个典型的小政府，对于国家各方面的控制都无法与世界上强力的中国相提并论。2.中国是大中国，日本是小日本。我们的情况要比日本复杂得多，单用平均数据等指标判断，根本无法反映事实全部。
总结：其实经过罗列多空双方观点，我们不难得出以下几个结论：
1.三四线城市房价长期停滞已经成大概率事件，在这一点上相当多方面都能说明，而重要的是目前政府能有效控制区域只能集中一二线城市。
2.未来房产价格上涨的基础面确实已经在很大程度的改变，可以说政府手上的牌还有很多，而且经济行为与居民投资习惯还存在巨大的惯性，未来一二线房价将进入博弈期，多空双方力量已经开始转变，现在由空方慢慢主导市场。未来极有可能出现四三二一逐步转空的走势，而在这个过程中资源会越发集中，造成个别房价脉冲式上涨。
3.房子作为一种长期投资行为不确性在增加，多元化资产配置时代已经开启。
4.不要让屁股决定脑袋！房价永涨论与房价崩盘论都只不过是屁肌决定脑袋的言论，夹杂着仇富，社会不公等等问题与立场。
现在的房地产市场说白了还在国家的控制之下，虽然掌控力越来越弱，可是量变形成质变需要长时间的积累，但是从长期来看，房子做为社会财富分配的主要渠道与稀缺品肯定会成为过去。而这个时间跟中国人口结构关系密切，80后是赶不上这个好时候了。
本文转载自：头条号 / 艾凯
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