[摘要] 10年前的合肥，新建商品住宅均价不过3000元/平方米；10年后，合肥九区的住宅均价已达10812元/平方米，这已是合肥房价连续4周稳定在每平方米万元以上。
2016年上半年的房地产市场上，合肥的表现赚足了眼球。
10年前的合肥，新建商品住宅均价不过3000元/平方米；10年后，合肥九区的住宅均价已达10812元/平方米，这已是合肥房价连续4周稳定在每平方米万元以上。
问题是，在合肥，有钱没有关系很难买到房；即便找了关系，关系不够硬，也未必能抢到房。数千人甚至上万人争抢几百套房源、抢房就像“抢白菜”的现象在合肥不断涌现。
合肥房地产市场的火热，吸引了越来越多外地房企拿地入驻。不到5个月的时间合肥土地市场上诞生5个地王，竞得其中2块地王的当地房企文一集团地产副董事长薛英姿表示，“土地是开发商生存根本，文一之所以拿地也是因为对合肥楼市发展有信心，未来还会继续拿地。”“此次合肥房价的上涨，开发商在其中也扮演了制造恐慌的角色，比如说捂盘惜售、半夜开盘等方式，还有就是捆绑销售，通过种种方式达到提高房价的目的。”合肥一位房地产开发商直言。
不过，非理性之外，也有着合理性因素。如：合肥人口规模较大，且人口输入比较多，需求旺盛；每年土地出让量控制得比较合理，商品房供应不足；属于二线城市里投资、就业、居住等环境较良好的城市，对周边城市吸引力较强。
这样的合理性因素之下，尽管合肥房地产市场已经存在一定程度过热，未来房价涨势可能性依然很大。
房价暴涨的幕后推手
事实上，过去10年，合肥房价一直持续上涨。即便在2014年楼市低迷之际，合肥也表现不凡，成交稳居10，房价同比上涨11%。
但从去年四季度开始，合肥楼市进入让人看不懂的状态，不论是新房还是二手房市场，出现非正常增长。2016年这种涨势更加“变本加厉”。数据显示，今年3月份合肥住宅均价同比上涨17%，达9547元/平方米。4月份，合肥新建商品住宅房价环比上涨5.8%，达9791元/平方米。
从房价收入比来看，合肥市场购房压力在加大。根据上海房地产研究院研究报告，2015年，合肥房价收入比9.8，与合理范围上限7.8的偏离幅度为25%，高于35个大中城市平均水平。
每一波楼市疯涨的背后，都离不开开发商和投资客的炒作，合肥也不例外。
据了解，在此轮价格上涨过程中，合肥众多开发商采取半夜开盘方式，制造出恐慌性的氛围。“这种情况，在今年2、3月份开盘的项目占很大比例，其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家，有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样，上万人抢几百套房源，这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常见。”当地一位开发商透露。
此外，自去年年底，一些开发商开始捂盘惜售，营造紧张气氛。特别是政务区等热门区域，地块有限，出现了供求紧张。
投资客炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。据当地开发商人士介绍，一些专业投资者去年底买的房，其盈利大都达到50%，有的甚至更高。今年年后滨湖和政务区上涨得特别快，投资客占比很大，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。
虹吸效应+人口净流入
据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍，合肥楼市的火爆确实与不少投资者的参与有关，但房价的快速上涨也有合肥这座城市自身的原因。“包括宏观政策原因、城市发展特点、地价上涨。宏观政策方面，如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点方面，如被列为交通枢纽城市等。”合肥市在整个安徽省的经济引擎地位非常明显，这对周边城市必然产生虹吸效应。合肥市统计局数据显示，2015年，合肥市GDP总量在26个省会城市中排名比2014年前进1位，位居第12位。合肥占全省GDP总量达到25.7%，稳居全省。同时，经济增速居“长三角”副中心、中部省会和省内城市首位。
此外，合肥人口吸纳能力很强，目前合肥每年都有30万人口的流入，而人口流动的增长是推动房价上涨的一大重要因素。近年来随着合肥城市的快速发展，合肥已经跻身人口净流入的强劲城市排名。有数据统计，从2009到2014年这过去五年里合肥增加人口超250万，增加比例约50%。
2015年上半年，从合肥的市场结构看，外来人口的购房比例占到了整个购房群体的38%左右，占比同比上涨，且有逐渐增加的趋势。
而值得注意的是，合肥高校在校生近年增长非常快，高校数量从42所增至60所，超过了南京市，中学和小学在校生也达到40万人规模，这些都为未来人口增长提供了潜力。
导致合肥房价上涨的重要原因还包括商品房的供应不足。研究院数据显示，自2013年开始，合肥的商品房去库存周期就降到了一年以下的水平。这种库存水平持续了3年多，这是合肥房价持续上涨的原因所在。2016年3月、4月，合肥去库存周期缩短至2个月，库存已严重不足。而这必然使得合肥房价上涨压力增大，同时也促进土地交易活跃异常。
限购限贷风声渐起或为合肥楼市降温
合肥的房价暴涨，已引起当地政府高度重视。
合肥市政府相关部门表态，将通过建立考核机制，对开发商进行市场准入等方面的约束，严查开发商存在的捂盘、捆绑车位等不良销售行为。
除了加大土地供应政策的调整，限购限贷政策是否会重启也成为关注焦点。
合肥市房管局相关负责人就表示，政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。
5月26日，多方消息传出合肥9区限购政策已草拟完毕，以备案时间为准，就等获批通过，限贷或紧随其后。
5月26日当天，合肥学院房地产研究所副所长凌斌也在新浪微博上表示，“合肥楼市预计进入2011年3月31日至2014年8月1日时期，范围包括全城九个城区。”如若限购限贷如期出台，短期内必然会抑制部分购房需求，为合肥高烧的楼市降降温。
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