首付20% “准入”门槛降低 还贷压力增加

房天下综合整理  2016-02-03 09:45

[摘要] 楼市降低首付到20%，改善的二套首付可以到30%，这是一次中国楼市明显的宽松，也是10年以来购房首付降低到20%.

春节前，中国楼市首出招：楼市降低首付到20%，改善的二套首付可以到30%，这是一次中国楼市明显的宽松，也是10年以来购房首付降低到20%，有人分析此新政也可能促进楼市的楼价上涨。具体如何，请看下面的具体分析。

商贷首付十年后再回两成 二套房首付低30%

个人房贷政策再次放宽。央行和银监会下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。不过，对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

通知称，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的低首付款比例。

与之前的政策相比，该政策主要是部分城市的首套房首付比例可以低降低到20%，而之前普遍是30%；二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可以降为30%，之前政策底线是40%，有些地方执行的是50%。因此，此次政策执行后，不限购地区的居民买房，不论是首套还是二套，首付比例可以降低5%-10%，对某些购房人群甚至可以达到20%。值得关注的是，这是继2006年6月之后，商贷低首付比例首次重回二成。

浙商银行昨天时间对央行新政作出回应。浙商银行表示，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场实际情况确定可执行低20%首付款比例的区域；对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款低比例为30%。

首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”。因此，这一政策刺激普通住宅需求。

算账

一套总价300万房子 首付降至20% 月供多了1818元

有不少业内人士认为，这一政策对促进购房者入市的影响可能并不太大，因为首付降低，在利率不变的情况下，则意味着月供增加，偿还银行的利息总额增加。

对首套房来说，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，如果100万元的房子，以前首付30%，需要30万，每月月供4303元，20年累计支付利息为33.27万元。现在首付低能降至20%，只需要20万，但每月月供增加到4918元，增加606元，累计利息增至38.02万元，增加4.75万元，涨幅为14%。如果买一套300万元的房子，月供要增加1818元，整体利息支出多了14.25万元。

对二套房来说，由于房贷利率是基准利率的1.1倍，因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子，以前首付40%，需要40万元，月供4090元，总利息支出38.16万元；现在首付降至30%，只需30万元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52万元，增加了6.36万元，增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子，每月月供要增加2046元，总利息要多支出18.98万元。

也正是如此，中原地产首席分析师张大伟认为，从结果看，根本上这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。从市场现实看，因首付降低刺激入市的购房者数量有限。不过，张大伟同时表示，从心理层面看，会刺激一波需求入市。

影响

二线城市将是新政主要影响区

多位业内人士认为，此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地。

专家认为，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，楼市将继续回暖。经济学家马光远认为，首套房贷首付比例回到了20%，意味着房地产救市大幕拉开，从这次政策开始，中央各主管部门去库存的执行落实政策将会相继出台。

“政策持续宽松，但效果依然只出现在一、二线城市，虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。”专家表示，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。

民生证券昨天发布新研报认为，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。从事件看，央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。

关注

首套房杠杆被放大到5倍？

那么，此次央行房贷首付新政的出台，到底意味着什么？是否意味着2016年新一轮楼市救市大幕正式开启？

就限购而言，目前，中国仅有四个一线城市，即北京、上海、深圳、广州，及一个旅游城市三亚仍执行限购措施(本地居民家庭不得购买第三套住房、非本地居民缴税满一定年限方可购房)，其余曾经同样自2011 年开始执行限购措施的40个城市在去年7、8月份先后取消了该政策。

对于这次出台的新政策，市场的看法并不一致，有分析人士称利率不降低，光降首付难以刺激楼市，况且首付的降低也带来了杠杆的提升，这意味着，人们购买首套房的杠杆比率从原来的1:3.3升至1:5，为了“去库存”，相关部门一边让企业和资本市场去杠杆，一边给房地产行业加杠杆。

财经专栏作家、黄金钱包首席研究员肖磊称，整个经济在调整，房地产市场不可能独善其身，去产能是一个长期的过程；首付比例持续降低利弊参半，利在于刺激需求，但弊在于增大了购房者还款压力。长期看拯救房地产市场在于降息和减税，以及创造更多就业，而不是加杠杆。本质上看，20%首付款购房，实际上就是将“炒房”杠杆放大至五倍，跟配资炒股道理一样。

研究股市“婴儿底”的英大证券首席经济学家李大霄也罕见关注楼市：这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。记者 程婕 朱开云

首付低20%！房市迎来“第二春”？

新政引起了民众的热议。热议的主要内容是疑惑。问题好多，归纳如下：

这个决策有深意吗？如果有，这是个喜大普奔的信号，还是涓涓细流的标志？或者是不痛不痒的意思意思？这个消息是利好吗？如果是，是对房地产商的利好，还是普通百姓的利好？或者是地方政府的利好？

1利好？

首先，这是个利好吗？

是的。

这明显是政府为了缓解住房存量压力，为推动需求入市放出的 “去库存”新招。

对于普通居民而言，相较于之前，非限购城市首套30%左右的首付比例，新政后，首付比例多可下降10%。人们购买首套房的杠杆从原来的1:3.333升至1:5。

对于一些想要在相应地区购房的人来说，尤其是一些年轻人，现在你可以稍微松一口气，因为“准入”门槛降低了。虽然之后还有房贷，但毕竟能随着未来工作经验的积累，收入得到提高，获得更从容应对的空间。

对于房地产商而言，从2015年起，国家就通过多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，旨在推动市场需求。2015年房市也的确有所回暖，整体库存压力得到一定缓解。此次政策出台，也应该会为房地产行业带来新的流动活力。

对于地方政府而言，在不少地区和城市，房地产曾经成为地方经济的支柱，并且带动了包括钢铁、水泥、服务等上下游产业链群的繁荣。房地产行业过快下行，不利于经济的稳定发展。因此，对于房地产“去库存”，加强需求端吸引力，也是对政府方的利好。

2要涨？

听到利好本来很高兴。可是，既然利好，那么，房地产是又要大涨了吗？

不是的。

2008年金融危机以来，中国在货币财政政策上放过几次“大招”，房地产在此中应当受益匪浅也感触很深。2009年，众所 的“4万亿”投放后，宏观经济迅速摆脱全球经济衰退阴影，出现快速回升，房地产则一个趔趄后扶摇直上，直至九万里。

2012年左右，宽松政策再次出现，但宏观经济只是小幅回升，后又继续逡巡。房地产行业亦然。

2014下半年至今，虽然没有宽松政策的出台，但央行累计6次降息5次降准，其他货币政策工具也相应助力，但宏观经济反映并不明显。

2015年，中国内地新房市场在多项政的推动下，刚性需求与改善性需求持续释放。2015年商品房销售面积较上年上涨6.5%，销售额增长14.4%。但增速均回落，且库存仍在增加，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。而房企投资积极性明显下降，房屋新开工面积下降14.0%。房地产开发企业土地购置面积比上年下降31.7%。

很明显，货币政策对于宏观经济影响的边际效应会不断降低，房地产行业作为宏观经济的重要组成部分和晴雨表，也存在着同样的问题。

因此，某些品牌房企罔顾现实，坚持造梦，还想继续追求业绩和增长率，甚至试图将房地产行业和国民经济作绑架，这只能导致产能过剩，造成更大的去库存压力。不但对国民经济确实会造成拖累，对自己也无益。

3规律

为什么利好又不会大涨？人家都糊涂了啦。

无他，因为经济的内生规律。

房地产和国民经济一样，都必须遵循经济规律，都存在于经济的基本面上，不可能长期发生根本性的背离。而我们所觉得熟悉的猛然间大涨大跌，其实经常都是经济当中的特殊情况。

过去十几年的房地产一路高歌猛进，甚至在一些时间里涨得一骑绝尘，引发了“人人性跪求”，有其历史原因。中国的房地产市场化本来就比较晚，导致了房地产需求的集中释放。而经济的持续高速增长则使居民收入不断增加，改善性住房需求日益增加。人口的增长与流动也制造了住房的新需求。此外，由于近些年人民币，而美元在宽松通道，投资投机性的需求也不在少数。

然而，轮流转。

当前，经济周期性出清的意图已然非常明显，出清信号也相当迫切。

中国经济进入新常态，经济增速有序放缓，转型升级带来新的压力，房地产超高速的发展时代已不能和整体经济现状相符合。

与此同时，中国人口增速持续放缓，尤其相比之前十几年，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速只会逐年放缓。

此外，从国际市场上看，美元加息，全球资产配置方向必然向美元资产倾斜。而人民币已经作出新的调整，不再会刻意保持过去几年单边强劲的状态，将会成为波动幅度空间更大，与美元挂钩性更弱的货币。在此背景下，中国楼市也不会成为国际资本市场的宠儿。

4跌否？

利好又不会大涨，那是会小涨吗？还是会跌？

不一定。

本轮政策目的是去库存，缓解房地产市场存在的结构性压力，以此带动投资，也能够缓解金融体系的潜在的风险。

目前土地市场整体尚未摆脱低迷状态，但重点城市土地热度不减，城市间分化较明显。一线及部分热点二线城市库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三、四线城市依然存在较大库存去化压力，房价存下跌预期。

事实证明，从宏观上看，房地产的需求和经济发展息息相关。从微观上看，房地产需求和地方产业繁荣程度成正比。

当一地经济发展良好、人口持续流入，就客观存在需求空间，当地的房产量价便都有保证。而我们熟知的“有人没房住”和“有房没人住”则明显是因为地区间经济发展不平衡，产业就业人员吸收不平衡造成的结果。

因此，接下来的去库存政策，更要在经济结构和产业布局上发力，同时也将加快落实户籍改革。房地产往往也是经济的映照，因为它往往体现了居住人群背后的工作、收入结构。

尤其值得一提的是，当我们在呼吁人口流入，“让农民工来买房”的同时，我们应该敏锐的看到，农村本来就在空心化。因此，城镇化不是改变农民的身份证，而是改变农民的身份，让他们成为工业和商业从业人员，同时，因其工作技能和知识水平的提高，获得收入的持续增长。

因此，未来政策除了继续放松货币信贷及财税政策，或者实施房贷利息抵个税等针对性较强的促进政策外，着眼点更应该是在结构性改革的深度、广度和跨度上。不仅为了今天的去库存提供支持，也为将来发展的合理化和可持续性夯实基础。

5解压？

政府这么给力，房地产商可以松一口气了吗？

不是。

对于一些房企而言，当前楼市基本面有所好转，而融资成本大幅降低，于是便仍旧走在老路上，借机大规模拿地扩张，甚至“地王”频现。无视真正的市场规律，挟持政府的好意当作尚方宝剑，这种盲目自大会使得房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，出现不可救药的资金链危机。

滚滚长江东逝水，房地产已经在风头浪尖做了多年的弄潮儿，这是历史给予的宠爱。而今天的压力山大，既是由于一段时间以来房地产过于顺风顺水造成的“娇溺”，也是对于理所应当的常态有些不适应的“撒娇”。其实，没有哪个行业能够永远如日中天，没有哪种价格能够永远青云直上。接受这一点，有利于房地产企业及时、合理的应对自身的风险和挑战，也有利于中国经济平稳渡过三期叠加的困苦时刻。

房地产企业在中国改革进程中获取甚多，如今应当清醒认识，不能只靠救市，而不努力自救。

何况，中央的精神中，不但有去库存，也有降低房产价格，让更多人买得起房。在国家经济改革攻坚克难的时期，所有人都应当作出相应反应。何况房企并不是脱离市场规律为别人奉献，而是你现在正被你所践踏过的市场挤压。

央妈都已经伸出了温暖的友爱之手，房企哥又何必再扭扭捏捏，更不能骂骂咧咧。眼看着前些年福布斯榜上的房产行业大佬如雨后春笋，就不要在寒流袭来的时候怨天尤人，如果不论在春风得意还是逆水行舟时都想将责任和苦闷推给一众宵小，就恐怕不能怪自己将跌进更深的深渊。

房贷新政三大关键词

关键词1:仅有5市仍限购

据统计，截至2016年2月2日，46个限购城市，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚这5个城市没有取消限购，其余全部放开。

关键词2:改善型住房

鼓励更多的改善型需求比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。

关键词3:公积金贷款

本次新政并未提及公积金贷款，购买三套房的不允许使用公积金，使用过两次公积金贷款的也不允许再贷公积金。

投资性购房的机会已经出现

著名经济学家宋清辉在接受记者采访时表示，此次央行发布房贷新政，也是2015年以来楼市去库存政策的延伸。此举不仅是在帮助国家解决经济隐患，同时还帮地产企业解决了包括销售、按揭、回款等一系列问题。中国房地产市场供求早已平衡，市场需求增速远远没有原来那么快。央行房贷新政实际上等同于回到了两成首付，这不但可以减轻房企去库存压力，也必然会产生量升价稳的效果，达到政府、市场等多赢局面。同时，房地产销售大幅改善之后，房价有望迎来回暖。与此同时，该政策也将会影响股市上行逻辑，为投资者带来新的投资机会。

著名经济学家宋清辉在接受记者采访时表示，此次央行发布房贷新政，也是2015年以来楼市去库存政策的延伸。此举不仅是在帮助国家解决经济隐患，同时还帮地产企业解决了包括销售、按揭、回款等一系列问题。中国房地产市场供求早已平衡，市场需求增速远远没有原来那么快。央行房贷新政实际上等同于回到了两成首付，这不但可以减轻房企去库存压力，也必然会产生量升价稳的效果，达到政府、市场等多赢局面。同时，房地产销售大幅改善之后，房价有望迎来回暖。与此同时，该政策也将会影响股市上行逻辑，为投资者带来新的投资机会。

央视昨天也解读称，过去五年，中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控，随着多数城市已经解除限购，随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策，随着供给侧改革和城镇化进程，因此从消费者的角度来看，应该说，投资性购房的机会已经出现。

两点追问

新政何时能落地？

细则可能要节后才能出台？

首套房的贷款比例方面，目前省内各地执行的为低25%首付比例，此次调整后，低可为20%。二套房首付低可为30%，再次降低了购房门槛。需要指出的是，房贷新政何时落地仍是未知数，地方政府与金融机构沟通协调后方可正式推出，而眼下临近春节，普遍预计将在节后对外公布。

银行目前咋执行？

当前各地区银行基本实行首付比例3成的规定，少数银行低可2.5成。

城市间差异

对一些热点二线城市而言它可能是“火上浇油”

“地王”频出，还需新政刺激？

刚过去的2015年，楼市冷热不均、分化严重。一线城市和部分热点二线城市的楼市成交活跃，价格涨幅明显，其余二线城市保持平稳。

对一些三线及四线城市而言它可能是“雪中送炭”

就江苏而言，省内除了南京、苏州等城市房地产市场火热以外，多数地方的楼市仍较为低迷，常州、徐州仍面临库存较大的压力。在中央号召“去库存”的大背景下，房贷新政的早日落地，将能够极大刺激消费者的购房意愿，降低购房门槛，为城市发展带来新的活力。不过也有业内人士表示，此次出台的政策对刺激三四线城市的住房消费作用可能并不大，这些城市的房价并不贵，而是购房需求萎靡，再怎么降低首付恐怕也难以刺激买房人出手。

三四线城市，仅靠当地拉动不现实

中指研究院副院长陈晟表示，目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。

据陈晟分析，此轮信贷政策调整后，或将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。

著名经济学家宋清辉表示，在临近春节家人团聚的这个时点推出这个政策，一来等同于“央妈”发了春节，比平时对购房者产生的心理影响效应更大，实实在在降低了购房门槛，体现了政府的政策关怀；二来让更多的人能买得起房，刺激了居民消费，也能够带动投资性需求。

他表示，当前，楼市去库存重任主要在三四线城市，央行降低首套房首付比例低20%，而且限购非限购城市不一致，主要针对的是三四线城市，意味着在这些不限购的城市购房门槛进一步降低，对于三四线城市去库存有一定的实质性帮助。

宋清辉进一步分析说，首套房首付比例低降至20%，可看作是央行的救市行为。短期而言，房屋销售量增加，房地产企业的“活力”将向上下游相关企业传导 ，对房地产板块是一种利好。长期来看，对股市房地产板块实际影响效果可能很有限，政策频出说明房地产市场不被看好。

英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。交行首席经济学家连平表示，中央经济工作会议中首次提到“去库存”，可见房地产去库存将成为政策施展主要方向。2015年房地产市场交易比较活跃，强调“去库存”有助于房地产交易平稳，不至于在今年房地产交易大规模释放后出现萎靡的状况