(1)模型预测：销售面积小幅下降，新开工企稳，投资维持低速增长
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对 2016 年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向，对 2016 年房地产市场提出如下假设：
假设 1：宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP 增长 6.7%）；
假设 2：货币环境稳中趋松（M2 增长 12.0%，贷款余额增长 13.5%，新增贷款约 12.7万亿元）；
假设 3：未来仍存在政策进一步放松的可能性，中长期贷款利率下降至 4.40%；
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”2016 年房地产市场将呈现，“销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长”的特点。
(2) 需求：部分需求透支、政策影响趋弱，2016 市场需求将有所下降
2015 年，房地产市场以去库存为主，政策频繁出台，市场超预期快速回暖。今年以来，商品房销售面积同比转正，1-11月，商品房销售面积为 10.9 亿平方米，同比增长 7.4%；销售额为 7.5 万亿元，同比增长 15.6%。由于 2015 年宽松政策推动部分潜在需求入市，或将透支未来市场空间，2016 年，尽管货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，但政策发挥的边际影响将不断趋弱，加之 2015 年的高基数效应，我们预计 2016 年全年商品房销售面积为 12.3~12.7 亿平方米，同比略微下降 1.0%到 4.0%。
货币政策宽松趋稳，商品房销售趋缓。从历史数据来看，货币环境对于商品房需求影响显著。2009 年二季度，M2 同比增速达到 32%，销售额于三季度达到 45%。2015 年三季度在货币政策宽松的背景下，商品房销售额同比增长且增速加快。展望 2016 年，货币政策仍将保持宽松，但整体将趋于缓和，M2 同比增速收窄至 12.0%，推动商品房销售增长的外在动力有所减弱。此外，2015 年商品房销售超预期回暖，规模接近历史高水平，高基数下 2016 年销售面积要实现增长的概率较小。
政策调控下 2015 年需求透支，同时政策放松的边际效应趋弱。2015 年，在政策持续放松下，市场需求快速回升，1-11 月商品房销售面积同比增幅达到 7.4%，同时，据中指研究院测算，未来五年商品住宅总需求为年均 10 亿平方米左右，而 2015 年住宅总需求在 11 亿平方米左右，接近 2013 年水平，我们认为市场存在一定透支的可能。从政策效果来看，目前我国已经基本达到户均一套房水平，基本的住房需求已经被满足，住房需求意愿有所降低，因此，政策对于市场的刺激作用较之前趋弱。展望 2016 年，政策仍存在进一步放松的可能性，多项调控政策将出台支持“去库存”，但对于市场的刺激作用有限，同时受到政策放松影响，改善型需求将增加。从全年走势来看，2016 年上半年商品房销售面积基本持平，下半年微幅下降。
2015 年以来利好政策持续出台，预计明年上半年，市场仍将延续目前趋势，需求平稳释放，下半年由于今年高基数影响，政策效应逐渐减弱，同比将小幅下降。参考此前年份的季节性规律，明年上半年商品房销售面积占全年比重约为四成。综合市场特征和模型结果，预计 2016 年上半年商品房销售面积同比基本持平，下半年较 2015 年同期小幅下降。
(3) 供应：新开工企稳，投资保持低速增长
2014 年以来，房屋新开工面积同比持续下降，房地产开发投资增速持续收窄。2015年 1-11 月，房屋新开工面积为 14.1 亿平方米，同比下降 14.7%；房地产开发投资为 8.8万亿元，同比增速缩小至 1.3%。预计 2016 年，在 2015 年销售回暖带动下，新开工有所好转，但在库存压力下整体规模与 2015 年基本持平，投资仍将低速增长。
销售面积持续回暖有助于新开工情况好转，但库存压力下 2016 年新开工基本与上年持平。从历史经验来看，在销售面积回暖半年左右，新开工回暖。2015 年 1-6 月，商品房销售面积同比转正，但截至 11 月，房屋新开工面积仍同比下降14.7%，主要源于待售面积仍处于较高水平。但是，预计 2016 年，随着相关政策的相继出台，加之销售回暖的带动下，新开工将企稳，量为 15.4~15.7 亿平方米，同比增长 0.5%~2.5%。新开工虽好转但仍处于较低水平，投资增速将维持在低位。2016 年，市场仍将以去库存为主基调，销售面积较 2015 年有所下降，新开工有所好转，但增幅有限。因此，预计 2016 年房地产开发投资额约为 9.8~10.1 万亿元，同比增长 2.0%~5.0%。
(4) 价格：价格仍上涨，一二线领涨
随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势。2014 年以来，由于市场库存压力加大，供应端持续调整，2015 年 1-11 月，新开工面积同比下降 14.7%，而商品房销售面积同比增长 7.4%。同时，2015 年以来，20 个代表城市库存消化时间呈现明显的下降趋势，11 月达到 10.3 个月，而百城均价也呈现上涨趋势。预计 2016 年，需求在政策刺激下仍将不断入市，推动商品房销售价格平缓上涨，全年同比涨幅在 4%~7%之间，水平 7072~7276 元/平方米。具体来看，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足。
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