[摘要] 自2016年9月30日以来，在中央“房住不炒”定位指导下，各地纷纷出台楼市调控措施，全国房地产市场形势发生显著变化。
自2016年9月30日以来，在中央“房住不炒”定位指导下，各地纷纷出台楼市调控措施，房地产市场形势发生显著变化。
不过，在一线城市房价总体回落的同时，有些热点二线和三四线城市的房价涨幅依然较高。
如何看待房地产市场这种差异？下一步调控该指向哪里？备受关注的房地产税改革该如何推进？
对于这些问题，经济日报特邀中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞作出解读。
楼市弱均衡 风险须防范
2016年9月30日以来，随着调控力度不断加大，一线城市和部分二线城市楼市急剧升温趋势得到控制，市场逐渐进入弱均衡状态。
之所以称之为弱均衡，是因为其基础还不够稳固，提醒我们要高度注意当前房地产市场存在的风险↓↓
首先，重点城市房价泡沫较大。根据我们的研究，2017年地级以上城市平均房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)为7.5，35个大中城市超过10，重点城市的房价收入比是合理区间(3至6)的两倍。
其次，金融机构的房贷比例偏高。根据有关部门测算，2017年我国的住房抵押贷款与房地产价值比达59.3%，如果房价降幅超过50%，不少家庭或将选择“弃房弃贷”，断供风险增大。
再次，居民部门债务率偏高。根据中国人民大学经济学院测算：中国居民部门杠杆率(48.4%)低于发达经济体的平均水平(76.1%)，但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%，已高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。房地产资产占我国居民总资产的比重，在2017年就达73%，远高于美国的水平。
最后，开发企业负债率过高，多数企业超过国际公认的60%红线。同时，债务到期偿还压力巨大，但销售回款速度却放缓。
另一方面，还要防范未来房地产市场的相关风险。
首先，由于相关利益机制未变，实体经济发展存在某些困难，加上城镇化进程仍在推进，所以金融机构支持房地产消费和投资的热情没有减弱，地方政府炒地以及刺激房地产发展的内在冲动没有减弱，居民投资和投机房地产的动力没有减弱，开发企业投资房地产的动力没有减弱。在外部环境多变和固定资产投资增长乏力等情况下，经济增长也有靠房地产投资带动的需要。
其次，房地产市场预期总体处在谨慎乐观的区间。由于多种原因，市场普遍相信一些地方政府不会让房价大跌，甚至调控措施难以持续，从事房地产投资仍是较好选择。有关部门调查表明，2018年二季度有36.5%的居民对三季度房价预期“上涨”。而2018年一季度有31.4%的居民对二季度持上涨预期，2017年四季度有32.0%的居民对下一季度房价预期“上涨”。
再次，房地产行政调控的正副作用此消彼长。截至目前，本轮调控已经持续一年多，尽管力度逐渐加大，范围不断扩大，但政策效果在边际上却在下降。各类市场主体都试图通过各种“创新”来放松调控。与此同时，有些调控措施产生了很多意料不到的问题，导致市场乱象频出，甚至造成了市场恐慌，加剧了市场反弹风险。
值得警惕的是，在一些地方楼市泡沫增大的情况下，一旦未来房地产市场形势和预期发生逆转，房价下降失速，可能导致企业和家庭部门信贷违约等一系列问题，影响房地产市场、金融和经济的稳定发展。
房地产市场监管重点须前移
针对一些城市房地产市场价格反弹和风险扩大的压力，应继续坚持从严调控政策不放松，确保市场平稳和不发生系统性风险，为长效机制建设争取时间。
为此，除了开展专项行动，整顿房地产市场秩序，还应该做好以下几方面工作。
，监管的重点应前移，从调节预案入手完善调控机制。
首先，加快完善和充分利用已实现联网的不动产登记信息管理基础平台，全面实行新建商品住房和存量住房交易网上签约，通过用电和用水等数据测度房地产空置数据，利用互联网等技术和工具采集更多房地产大数据信息。
其次，完善房地产市场监测预警机制。总结经验教训，要求以房价收入比、租售比、保障房占比、去化周期、价格波动幅度等为房地产市场预警指标，确定风险等级标准，制定应对预案。
再次，重点建立房地产市场预调节机制。要求各地住房主管部门对本地需求总量、结构的分析和预测，对供给存量及增量趋势分析，事前作出并切实执行平衡未来市场供求的调节措施和方案。
首先，监督城市土地供应计划和落实，稳定市场预期，并将其作为监管和考核的依据。
其次，监督城市土地价格的变动。在已经建立的土地监测体系的基础上，对各地土地价格实行限制性监督，要求土地价格涨幅不超出当地人均收入的增幅。除了将超出增长幅度的土地出让金上缴中央财政，并对地方主要负责人约谈和问责。
再次，应完善土地供应与房地产需求的动态联动机制，探索建立房价与地价上涨的牵制机制。
第三，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。
首先，继续健全金融监管部门间的制衡和协同机制，进一步强化和深化穿透式监管，严格实施金融监管的目标责任制度，做到“有责必问、问责必严”。
其次，继续扎牢金融监管的制度篱笆，堵塞各种制度漏洞，清理和查处房地产市场的违规融资，对违规将资金挪移到房地产的行为从严处罚。
再次，建立宏观审慎监管制度。建立房地产金融审慎管理基础数据库，房地产金融宏观审慎监测体系，明确开发企业、金融机构、居民部门的房地产及财务安全等级和标准。
最后，实施前瞻性引导政策。定期发布房地产金融审慎评估报告和相关信息，引导市场对未来房价的预期，使市场预期与政府目标预期靠拢。
此外，针对限价城市出现的“新房与二手房价格倒挂”，建议通过进一步提高首付比例及按揭利率等经济手段，加大持有期限较短的二手房转手交易成本等来解决。
房地产税改革是大势所趋
要从根本上实现“房子是用来住的”这一定位，确保房地产实现稳健发展，必须按照中央的决策部署，加快建立多主体供应、多渠道保障的租售并举制度。这需要加快具有关键意义的基础性制度即土地、财税和金融制度等改革，尤其要加快房地产税改革步伐。
房地产税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
开征房地产税具有多重意义↓↓
这有助于抑制房地产过度投资，支持“住有所居”；
有助于优化资源配置，促进经济转型和发展；
有助于优化税收结构，构建更加合理的财税体制；
有助于调整收入分配，实现社会公平和包容发展。
而且，只有成功开征房地产税，才可能更好地让房地产税替代土地出让金，让土地财政和土地融资退出，进而使各地政府加快转变发展方式，推动经济社会持续健康发展。
房地产税改革，应立法先行。
首先要通过制定性法律为房地产税开征创造法理依据。
其次，应充分授权，让地方负主责。房地产税属于地方税，充分授权地方政府根据法律确定总体框架，结合各地发展水平、市场形势等具体实际，确定征收具体的时间、税率、税基、起征点、减免以及配套方案。要认识到，我国住宅有央产、单位产权和私有产权房，还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种，甚至还有“小产权”房，需要理清各方面关系，做到征税对象公平。
最后，鉴于房地产税开征的涉及面广、影响大，问题复杂性、充满不确定性，应采取渐进策略，从对象、范围、力度和速度等方面渐进加力。鉴于房地产税税收及征管存在的问题，在房地产税改革的同时，要配套改革税制结构。
2018年《政府工作报告》提出要稳妥推进房地产税立法。今年两会期间，财政部有关负责人表示，按照中央决策部署，目前正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。可见，房地产税改革在大方向上已是大势所趋。
不过，要认识到，开征房地产税是一个利益调整过程，为避免市场过度反应，应广泛开展政策宣传和舆论引导，阐释开征房地产税的合理性，程度地凝聚共识。此外，还应建立房地产税缴纳的激励约束机制。
来源：经济日报
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